HB 1554: Collateral Protection Insurance Act; enact

Cuando un propietario de vivienda con hipoteca no mantiene vigente el seguro de propiedad requerido, los prestamistas y administradores de hipotecas a menudo compran su propia póliza, llamada seguro de protección de garantía (collateral protection insurance), para proteger su interés en la propiedad y cobrar el costo al prestatario. La ley de Georgia actualmente no tiene un marco dedicado para cómo funciona esto. Este proyecto de ley agrega un nuevo artículo al código de seguros de Georgia (O.C.G.A. Título 33, Capítulo 24) que detalla cuándo puede comenzar y terminar dicha cobertura, cómo debe calcularse su costo, y qué prácticas se les prohíben a las aseguradoras y agentes. El proyecto de ley limita los cargos al periodo posterior a un vencimiento de la cobertura, exige que las primas se basen en el costo de reposición de la vivienda o el saldo del préstamo, y devuelve los pagos de seguro que excedan el saldo al prestatario en lugar de al prestamista. También prohíbe que las aseguradoras paguen sobornos o comisiones a prestamistas y administradores por colocar este seguro, exige presentaciones de tarifas cada cuatro años, y exige informes anuales al Departamento de Seguros para las aseguradoras más grandes. La ley entraría en vigor el 1 de enero de 2028 y se aplicaría a las pólizas emitidas o renovadas a partir de esa fecha.

• Crea un nuevo marco legal en la ley de Georgia específicamente para el seguro de protección de garantía sobre bienes inmuebles hipotecados.
• Prohíbe que las aseguradoras cobren a los deudores hipotecarios por cobertura antes de su fecha de vigencia o más allá de su plazo real.
• Exige que las primas se basen en el último valor asegurado conocido de la vivienda, su costo de reposición, o el saldo pendiente del préstamo, en ese orden de preferencia.
• Exige que cualquier pago de seguro que exceda el saldo pendiente del préstamo se pague al propietario de la vivienda, y no se lo quede el prestamista.
• Prohíbe que las aseguradoras y agentes paguen comisiones, sobornos, o servicios por debajo del costo a prestamistas o administradores a cambio de negocio de seguro de protección de garantía.
• Exige que las aseguradoras vuelvan a presentar sus tarifas ante el Departamento de Seguros al menos cada cuatro años y presenten informes anuales de datos de pérdidas para programas con más de $100,000 en primas.

Propietarios de vivienda cuyos prestamistas hipotecarios colocan seguro de protección de garantía en sus casas, prestamistas y administradores de hipotecas, compañías de seguros y agentes que suscriben o venden esta cobertura, inversionistas que tienen participaciones en préstamos hipotecarios, y el Departamento de Seguros de Georgia, que revisa las presentaciones de tarifas y recopila los informes requeridos.

Los propietarios de vivienda que se atrasen en su propio seguro de propiedad podrían ver límites más claros sobre lo que los prestamistas pueden cobrarles por la cobertura impuesta forzosamente, y cualquier pago de seguro que exceda el saldo del préstamo iría al propietario en lugar del prestamista. Las aseguradoras y prestamistas enfrentarían nuevas restricciones sobre comisiones y sobornos vinculados a este tipo de seguro.

• La nueva Sección del Código 33-24-130 declara la intención de la legislatura de separar a los prestamistas y administradores de las aseguradoras y limitar las prácticas desleales, y define qué transacciones cubre y excluye el artículo, como préstamos comerciales y propiedades ejecutadas propiedad del prestamista.
• La nueva Sección del Código 33-24-131 define términos clave, incluyendo 'collateral protection insurance,' 'lapse,' 'mortgagor,' 'replacement cost value,' y 'servicer.'
• La nueva Sección del Código 33-24-132(a)-(c) establece que la cobertura no puede comenzar antes de un vencimiento del seguro, fija los eventos que activan la terminación, y prohíbe cobrar a los deudores hipotecarios antes de que comience la cobertura o después de su plazo.
• La nueva Sección del Código 33-24-132(d) establece el orden para calcular el valor de la cobertura (último valor de cobertura conocido, luego costo de reposición, luego saldo pendiente del préstamo) y exige que los pagos en exceso se destinen al deudor hipotecario.
• La nueva Sección del Código 33-24-132(e) prohíbe que las aseguradoras y agentes se autobeneficien, paguen comisiones a prestamistas o administradores, compartan primas o riesgo con ellos, u ofrezcan pagos contingentes vinculados a la rentabilidad.
• La nueva Sección del Código 33-24-132(f) exige la entrega de una póliza o certificado al deudor hipotecario con divulgaciones específicas, incluyendo la dirección de la propiedad, el monto de la cobertura, la prima, y la información de contacto para reclamos.
• La nueva Sección del Código 33-24-133 exige volver a presentar tarifas al menos cada cuatro años, tarifas separadas para el seguro de protección de garantía frente al seguro voluntario sobre propiedad ejecutada, e informes anuales al Departamento de Seguros para aseguradoras con más de $100,000 en primas, incluyendo un requisito de presentación de tarifas si las razones de pérdida caen por debajo del 35 por ciento durante dos años.
• La Sección 3 fija la fecha de vigencia como el 1 de enero de 2028, aplicándose a las pólizas emitidas, entregadas, o renovadas a partir de esa fecha, considerándose los contratos renovados a más tardar en su primer aniversario.

1. 2026-03-19House Second Readers (Cámara de Representantes)
2. 2026-03-18House First Readers (Cámara de Representantes)
3. 2026-03-16House Hopper (Cámara de Representantes)

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