HB 555: Georgians First Residential Property Protection Act; enact

Actualmente, Georgia no tiene límite en la cantidad de casas o edificios de apartamentos que una corporación, LLC u otra entidad comercial puede poseer. Este proyecto de ley, llamado Georgians First Residential Property Protection Act, cambiaría eso a partir del 1 de enero de 2026, al hacer ilegal que una empresa comercial (junto con sus afiliadas combinadas) posea o controle más de 2,000 residencias unifamiliares o más de diez residencias multifamiliares en el estado. El proyecto de ley permite que cualquier persona perjudicada demande a una empresa infractora por daños reales o $15,000 por propiedad, más honorarios de abogado, dentro de los cuatro años posteriores a la infracción. También permite que el Fiscal General o un fiscal de distrito fuerce una venta pública de las propiedades poseídas ilegalmente a través de los tribunales superiores, prohíbe alquilar propiedades poseídas ilegalmente, permite que los inquilinos demanden para recuperar los pagos de alquiler, y exige que los corredores de bienes raíces informen a sus clientes comerciales sobre estas reglas. Los prestamistas hipotecarios y los acreedores con gravamen quedan exentos siempre que vendan cualquier propiedad ejecutada dentro de dos años. La ley entraría en vigor tan pronto como el Gobernador la firme.

• Hace ilegal, a partir del 1 de enero de 2026, que cualquier empresa comercial posea o controle más de 2,000 casas unifamiliares o diez propiedades multifamiliares en Georgia, contando en conjunto a las empresas afiliadas.
• Crea una demanda privada que permite que cualquier persona afectada cobre lo mayor entre los daños reales o $15,000 por cada propiedad poseída ilegalmente, más honorarios de abogado.
• Permite que el Fiscal General o un fiscal de distrito solicite a un tribunal superior que fuerce una venta pública de propiedades que una empresa posea en violación del límite.
• Prohíbe que las empresas que poseen ilegalmente una propiedad residencial la alquilen, y hace que cualquier pago de alquiler recibido por dichos alquileres esté sujeto a decomiso.
• Otorga a los inquilinos que pagaron alquiler bajo un contrato ilegal el derecho de demandar a la empresa para recuperar ese dinero de alquiler.
• Exige que los corredores de bienes raíces que trabajan para un cliente comercial revelen estos límites de propiedad antes de una compra o alquiler.

Corporaciones, LLC, sociedades, fideicomisos y otras entidades comerciales que posean grandes cantidades de casas o edificios de apartamentos en Georgia, junto con sus empresas afiliadas. También afecta a los inquilinos que alquilan a dichas empresas, a los prestamistas hipotecarios y acreedores con gravamen, a los corredores de bienes raíces, y al Fiscal General y a los fiscales de distrito que harían cumplir la ley.

De aprobarse, los grandes propietarios institucionales de viviendas en Georgia tendrían que desprenderse de las propiedades que superen los límites o enfrentar demandas, ventas forzosas ordenadas por un tribunal y pérdida de ingresos por alquiler. Los inquilinos de propietarios que no cumplan podrían recibir reembolsos de alquiler, mientras que los corredores enfrentarían nuevos deberes de divulgación al representar a compradores o propietarios corporativos.

• La Sección 2 agrega la nueva Sección del Código 44-3-260, que define términos como 'empresa comercial', 'afiliada', 'residencia unifamiliar' y 'residencia multifamiliar'.
• La Sección del Código 44-3-261 establece los límites de propiedad (2,000 propiedades unifamiliares o 10 multifamiliares) vigentes a partir del 1 de enero de 2026, y exime los gravámenes e hipotecas, además de otorgar un período de gracia de dos años para vender propiedades ejecutadas.
• La Sección del Código 44-3-262 crea un derecho de acción privado con daños equivalentes a lo mayor entre el daño real o $15,000 por infracción, más costas y honorarios de abogado, y un plazo de prescripción de cuatro años.
• La Sección del Código 44-3-263 permite que el Fiscal General o un fiscal de distrito demande en el tribunal superior para forzar una venta pública de una propiedad poseída ilegalmente, con las ganancias distribuidas según la prioridad de los reclamos.
• La Sección del Código 44-3-264 prohíbe el alquiler de propiedades poseídas ilegalmente y somete cualquier alquiler cobrado a decomiso bajo la ley de decomiso civil de Georgia, además de permitir que los inquilinos demanden para recuperar el alquiler pagado.
• La Sección del Código 44-3-265 exige que los corredores que representan a clientes corporativos compradores o arrendadores revelen las restricciones de propiedad establecidas en este artículo.
• La Sección 3 hace que la Ley entre en vigor de inmediato tras la firma del Gobernador o al convertirse en ley sin su firma.

1. 2025-04-04House Withdrawn, Recommitted (Cámara de Representantes)
2. 2025-03-04House Committee Favorably Reported By Substitute (Cámara de Representantes)
3. 2025-02-24House Second Readers (Cámara de Representantes)
4. 2025-02-21House First Readers (Cámara de Representantes)
5. 2025-02-20House Hopper (Cámara de Representantes)

• Derrick McCollum (R, HD-30)Patrocinador principal
• Martin Momtahan (R, HD-17)
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