SB 107: Specialized Land Transactions; protections of homeowners in community associations; provide

Según la ley actual de Georgia, las asociaciones de condominios y de propietarios pueden ejecutar una hipoteca sobre una vivienda una vez que un gravamen por cuotas impagas alcanza un cierto monto. Este proyecto de ley elimina el antiguo umbral mínimo de gravamen de $2,000 y, en su lugar, prohíbe la ejecución hipotecaria si el gravamen es menor a un año de cuotas, o si consiste únicamente en multas y no en cuotas impagas. También prohíbe que la propia asociación, sus miembros de junta, o sus afiliados compren la vivienda en la venta de ejecución hipotecaria. El proyecto de ley otorga a los propietarios hasta 180 días después de una venta de ejecución hipotecaria para recuperar su vivienda pagando a la asociación y al comprador los costos y honorarios. Para las asociaciones creadas después del 1 de julio de 2025, exige exonerar un año de cuotas para los propietarios que mueren insolventes o quedan discapacitados y sufren dificultades financieras. También crea un Ombudsman de Asociaciones Comunitarias dentro del Departamento de Asuntos Comunitarios para recibir quejas, mediar disputas, supervisar elecciones de junta y registrar asociaciones, las cuales pagarían una cuota anual de $25 por unidad.

• Elimina el requisito actual de que un gravamen debe totalizar al menos $2,000 antes de que una asociación comunitaria pueda ejecutar una hipoteca sobre una vivienda.
• Prohíbe la ejecución hipotecaria si el gravamen es menor a 12 meses de cuotas o consiste únicamente en multas impagas en lugar de cuotas.
• Prohíbe que la asociación que ejecuta la hipoteca, sus miembros de junta, o sus afiliados compren la vivienda en su propia venta de ejecución hipotecaria.
• Crea un derecho de 180 días para que los propietarios recuperen una vivienda ejecutada pagando a la asociación y los costos del comprador.
• Exige que las asociaciones comunitarias más nuevas exoneren un año de cuotas para los propietarios que mueren insolventes o quedan discapacitados con dificultades financieras.
• Establece un Ombudsman de Asociaciones Comunitarias estatal para atender quejas, supervisar elecciones y registrar asociaciones por una cuota de $25 por unidad.

Los propietarios de viviendas en condominios y comunidades planificadas regidas por asociaciones obligatorias de propietarios o de condominios, las asociaciones y sus juntas y compañías administradoras, y el Departamento de Asuntos Comunitarios, que albergaría la nueva oficina del ombudsman y cobraría las cuotas de registro.

Los propietarios que enfrentan ejecución hipotecaria por cuotas impagas obtendrían nuevas protecciones legales, incluida la oportunidad de recomprar su vivienda y límites sobre cuán pequeña puede ser una deuda para desencadenar una ejecución hipotecaria. Las asociaciones enfrentarían nuevos deberes de reporte, cuotas y una oficina estatal facultada para revisar sus elecciones y disputas.

• Las Secciones 1 y 2 eliminan el monto mínimo de gravamen de $2,000 requerido antes de que las asociaciones de condominios y de propietarios puedan ejecutar una hipoteca (O.C.G.A. §§ 44-3-109, 44-3-232).
• La nueva Sección del Código 44-3-270 prohíbe la ejecución hipotecaria si el gravamen es menor a un año de cuotas o consiste únicamente en multas, y prohíbe que la asociación o sus miembros de junta compren la vivienda en la venta.
• La nueva Sección del Código 44-3-271 otorga a los propietarios 180 días después de una venta de ejecución hipotecaria para recuperar la vivienda pagando los costos de la asociación y del comprador, vigente para ejecuciones hipotecarias a partir del 1 de julio de 2025.
• La nueva Sección del Código 44-3-272 exige que las asociaciones formadas después del 1 de julio de 2025 exoneren al menos 12 meses de cuotas para los propietarios que mueren insolventes o quedan discapacitados con dificultades financieras, con reembolsos por pagos anteriores.
• Las nuevas Secciones del Código 44-3-280 a 44-3-282 crean la Oficina del Ombudsman de Asociaciones Comunitarias dentro del Departamento de Asuntos Comunitarios, designado por el comisionado, para mediar disputas y mantener un registro de asociaciones.
• La nueva Sección del Código 44-3-284 permite al ombudsman recomendar la exoneración de multas, las cuales quedan aprobadas automáticamente a menos que una mayoría de los miembros de la asociación rechace la recomendación dentro de 120 días.
• La nueva Sección del Código 44-3-285 permite que el 15 por ciento de los miembros o seis propietarios de unidades solicite un monitor independiente de elecciones en las elecciones de junta.
• La nueva Sección del Código 44-3-286 exige el registro anual con el ombudsman y una cuota de $25 por unidad, depositada en el tesoro estatal para las operaciones de la oficina.

1. 2026-01-12Senate Recommitted (Senado)
2. 2025-03-04Senate Read Second Time (Senado)
3. 2025-03-03Senate Committee Favorably Reported By Substitute (Senado)
4. 2025-02-06Senate Read and Referred (Senado)
5. 2025-02-05Senate Hopper (Senado)

• Donzella James (D, SD-28)Patrocinador principal
• Harold Jones II (D, SD-22)
• Sheikh Rahman (D, SD-5)
• RaShaun Kemp (D, SD-38)
• Jason Esteves (D, SD-35)
• Ed Harbison (D, SD-15)
• Kenya Wicks (D, SD-34)
• Randal Mangham (D, SD-55)
• Tonya Anderson (D, SD-43)
• Nan Orrock (D, SD-36)
• Sonya Halpern (D, SD-39)
• Michael 'Doc' Rhett (D, SD-33)
• Freddie Powell Sims (D, SD-12)
• Gail Davenport (D, SD-17)

• asociaciones de propietarios
• derecho de condominios
• protecciones contra ejecución hipotecaria
• ombudsman de asociaciones comunitarias
• derecho de propiedad