HB 1007: Essential Services for Renters Act; enact

Según la ley actual de Georgia, los arrendadores deben mantener las propiedades de alquiler en buen estado, pero los inquilinos tienen opciones limitadas si un arrendador ignora una reparación necesaria. El Proyecto de Ley 1007 de la Cámara, llamado Essential Services for Renters Act, enmienda la ley de arrendadores e inquilinos (O.C.G.A. § 44-7-13) para definir los 'servicios esenciales' como la plomería, la electricidad, el gas, la calefacción y el aire acondicionado, y el agua caliente y fría, y las 'reparaciones necesarias' requeridas para mantener esos servicios funcionando o exigidas por un contrato de arrendamiento. Si un arrendador no realiza una reparación necesaria dentro de los 14 días posteriores a un aviso por escrito, el inquilino puede contratar a un profesional con licencia (uno preaprobado si se nombra en el contrato de arrendamiento, o cualquier profesional con licencia en caso contrario) para hacer la reparación y luego restar el costo razonable de los pagos futuros de renta, siempre que se presenten los recibos. Si el arrendador aún no ha hecho la reparación después de 60 días, el inquilino puede dar un aviso de 30 días y terminar el contrato de arrendamiento. Estos derechos no aplican si el inquilino causó el problema. Los cambios se aplicarían a los contratos de arrendamiento celebrados, renovados, modificados o extendidos a partir del 1 de julio de 2026.

• Define 'servicio esencial' para incluir la plomería, el alcantarillado, la electricidad, el gas para calefacción y cocina, el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), y el agua corriente caliente y fría en una unidad de alquiler.
• Permite que un inquilino contrate a un profesional con licencia para arreglar una reparación necesaria si el arrendador no lo hace dentro de los 14 días posteriores a un aviso por escrito, y deducir el costo de la renta futura.
• Exige que los inquilinos presenten los recibos de la reparación al arrendador y limita las deducciones de renta al costo razonable de la reparación.
• Permite que un inquilino termine el contrato de arrendamiento, tras dar un aviso de 30 días, si el arrendador no completa una reparación necesaria dentro de los 60 días posteriores al aviso.
• Excluye de estos nuevos derechos las reparaciones causadas por las propias acciones intencionales o negligentes del inquilino.
• Exige que los inquilinos que hagan reparaciones en instalaciones compartidas notifiquen a otros inquilinos afectados y minimicen las molestias para ellos.

Los inquilinos residenciales y los arrendadores de todo Georgia se ven directamente afectados, junto con los profesionales de reparación con licencia, como plomeros y electricistas, que puedan ser contratados bajo la nueva opción de autorreparación. Los cambios se aplican a los contratos de arrendamiento firmados, renovados o extendidos a partir del 1 de julio de 2026.

Los inquilinos que enfrentan calefacción, plomería o agua caliente averiadas podrían obtener reparaciones más rápidas sin esperar a un arrendador que no responde, y podrían recuperar los costos de reparación mediante una renta más baja en lugar de pagar de su propio bolsillo. Los arrendadores enfrentarían nuevos plazos y el riesgo de terminación del contrato de arrendamiento o deducciones de renta si no se realizan las reparaciones.

• La Sección 2 agrega definiciones de 'servicio esencial,' 'reparación necesaria,' 'local' y 'unidad residencial' al O.C.G.A. § 44-7-13.
• La Sección 2 mantiene la regla existente de que los arrendadores deben mantener los locales en reparación y son responsables de las mejoras que consientan.
• La Sección 2 crea un proceso de autorreparación y compensación de renta: los inquilinos pueden contratar a un profesional con licencia después de 14 días de un aviso por escrito no atendido y deducir el costo razonable de la reparación de la renta.
• La Sección 2 permite la terminación del contrato de arrendamiento con un aviso de 30 días si el arrendador no ha completado una reparación necesaria dentro de los 60 días posteriores al aviso, a menos que el inquilino ya haya usado la opción de autorreparación.
• La Sección 2 excluye de estos remedios para el inquilino las reparaciones causadas por los propios actos u omisiones intencionales o negligentes del inquilino.
• La Sección 3 establece que la Ley se aplica solo a los contratos de arrendamiento celebrados, renovados, modificados o extendidos a partir del 1 de julio de 2026.
• La Sección 4 deroga las leyes en conflicto.

1. 2026-01-28House Second Readers (Cámara de Representantes)
2. 2026-01-27House First Readers (Cámara de Representantes)
3. 2026-01-16House Hopper (Cámara de Representantes)

• Bryce Berry (D, HD-56)Patrocinador principal
• Spencer Frye (D, HD-122)
• Jordan Ridley (R, HD-22)
• Gabriel Sanchez (D, HD-42)
• Eric Bell (D, HD-75)
• Shea Roberts (D, HD-52)

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