HB 1016: Magistrate courts; expand existing remedies regarding unauthorized possession of real property

La ley de Georgia ya permite que un propietario que cree que alguien ocupa ilegalmente su terreno firme una declaración jurada pidiendo a un alguacil u otro oficial certificado que retire a esa persona, dándole al ocupante tres días para responder con una contradeclaración jurada. Este proyecto de ley amplía ese sistema para condominios y urbanizaciones de propietarios (como algunas subdivisiones). Crea una nueva categoría llamada 'tercero interesado', que significa cualquier otro propietario de unidad o lote en el mismo condominio o urbanización que la propiedad afectada, y permite que ese vecino presente la declaración jurada de desalojo si el propietario afectado real no actúa. Antes de que un vecino pueda iniciar este proceso, debe enviar al propietario afectado un aviso por escrito con al menos tres días de anticipación, por correo certificado o entrega durante la noche, y la asociación de condominio o de propietarios debe ayudar a entregar ese aviso. Si el propietario afectado se opone, el vecino no puede continuar. El proyecto de ley también otorga a los tribunales de primera instancia (magistrate courts) jurisdicción sobre estos nuevos procedimientos, hace pequeñas actualizaciones de redacción en otras partes de la ley, y entra en vigor el 1 de julio de 2026, aplicándose a infracciones ocurridas en esa fecha o después.

• Crea una nueva sección del código (44-11-30.1) que permite que un propietario vecino de unidad o lote en un condominio o urbanización de propietarios presente una declaración jurada para desalojar a un presunto ocupante ilegal de una propiedad cercana.
• Exige que ese tercero dé al propietario afectado real un aviso por escrito con al menos tres días de anticipación, por correo certificado o entrega durante la noche, antes de iniciar el proceso de desalojo.
• Exige que la asociación de condominio o de propietarios coopere en la entrega de ese aviso al propietario afectado.
• Impide que el tercero continúe si el propietario afectado niega el permiso para iniciar el proceso de desalojo.
• Otorga a los tribunales de primera instancia jurisdicción explícita sobre estos nuevos procedimientos de desalojo por terceros, junto con los casos existentes de desalojo de intrusos.
• Mantiene el requisito de que cualquier persona que enfrente el desalojo reciba tres días para presentar una contradeclaración jurada antes de ser desalojada o arrestada, y actualiza las secciones relacionadas para mantener la coherencia.

Miembros de asociaciones de condominios y de propietarios, especialmente propietarios cuyas unidades o lotes son ocupados sin permiso; propietarios vecinos dentro de la misma urbanización que ahora podrían solicitar el desalojo en su nombre; asociaciones de propietarios y de condominios, que deben ayudar a entregar los avisos; alguaciles, subalguaciles, agentes judiciales y oficiales de paz certificados que realizan los desalojos; y los tribunales de primera instancia, que manejan los casos resultantes.

Actualmente solo el propietario real puede iniciar el proceso de desalojo asistido por el alguacil contra un presunto ocupante ilegal. Este proyecto de ley permitiría que un vecino del mismo condominio o subdivisión también inicie ese proceso, lo que podría acelerar los desalojos en casos en que el verdadero propietario no pueda ser localizado, sin dejar de exigir aviso a ese propietario y de dar a los ocupantes tres días para impugnar el desalojo ante un tribunal.

• La Sección 1 agrega la nueva Sección del Código 44-11-30.1 a la lista de procedimientos sobre los que los tribunales de primera instancia tienen jurisdicción.
• La Sección 2 reescribe la Sección del Código 44-11-30 para usar el término 'bien inmueble' en lugar de 'tierra o vivienda' y aclara el plazo de tres días para la exhibición y el desalojo.
• La Sección 3 crea la Sección del Código 44-11-30.1, que define 'propietario afectado', 'propiedad afectada', 'tercero interesado' y términos relacionados de condominios y urbanizaciones de propietarios, y establece el procedimiento de aviso y objeción para las solicitudes de desalojo por terceros.
• La Sección 3 también establece conclusiones legislativas de que la posesión no autorizada amenaza la seguridad y los derechos de propiedad de los propietarios de unidades y lotes, y que los recursos actuales son insuficientes.
• La Sección 4 actualiza la Sección del Código 44-11-31 para que los oficiales que administran los juramentos de contradeclaración cubran tanto el procedimiento original como el nuevo procedimiento de desalojo.
• La Sección 5 actualiza la Sección del Código 44-11-32 sobre el procedimiento de juicio después de presentada una contradeclaración jurada, reetiquetando subsecciones y agregando la referencia a la nueva sección del código; también permite que los tribunales otorguen el valor justo de mercado del alquiler y otro tipo de compensación monetaria, y confirma que las apelaciones van directamente a los tribunales de apelación de Georgia, no al tribunal superior.
• La Sección 6 establece el 1 de julio de 2026 como fecha de vigencia, aplicándose a infracciones ocurridas en esa fecha o después.

1. 2026-03-06House Committee Favorably Reported By Substitute (Cámara de Representantes)
2. 2026-01-29House Second Readers (Cámara de Representantes)
3. 2026-01-28House First Readers (Cámara de Representantes)
4. 2026-01-27House Hopper (Cámara de Representantes)

• Dar'shun Kendrick (D, HD-95)Patrocinador principal
• Robert Flournoy (D, HD-74)

• leyes sobre ocupación ilegal
• derechos de propiedad
• asociaciones de propietarios
• tribunales de primera instancia
• derecho de condominios