HB 1115: End Home Poaching Act; enact

Este proyecto de ley apunta a la propiedad corporativa a gran escala de viviendas, a veces llamada compra institucional de viviendas. Agrega un nuevo artículo a la ley de propiedad de Georgia (O.C.G.A. Título 44, Capítulo 3) que define a un 'acaparador de viviendas residenciales' como cualquier corporación, inversionista, fideicomiso u entidad similar que posea o controle un interés en viviendas unifamiliares o casas adosadas, ya sea directamente o a través de afiliados. A partir de los años fiscales que comiencen el 1 de enero de 2026 o después, cualquier entidad de este tipo que posea un interés en más de 2,000 residencias unifamiliares tendría que presentar un informe anual ante el auditor estatal entre el 1 y el 31 de diciembre. A partir del 1 de enero de 2027, sería ilegal que estas entidades posean más de 2,000 de estas viviendas en total. Cualquier persona perjudicada podría demandar en un tribunal estatal por daños reales, o un mínimo de $15,000 por vivienda por encima del límite, más honorarios de abogado, dentro de los cuatro años posteriores a la infracción. Las agencias gubernamentales no podrían intervenir en estas demandas, aunque sí podrían presentar escritos de apoyo. La ley entraría en vigor tan pronto como el gobernador la firme.

• Crea una nueva categoría legal llamada 'acaparador de viviendas residenciales', que abarca corporaciones, fideicomisos, sociedades y entidades similares que posean intereses en viviendas unifamiliares o casas adosadas.
• Exige que cualquier entidad de este tipo que posea más de 2,000 residencias unifamiliares presente un informe anual ante el auditor estatal a partir de 2026, bajo pena de perjurio.
• Hace ilegal, a partir del 1 de enero de 2027, que estas entidades posean o controlen intereses en más de 2,000 residencias unifamiliares en Georgia.
• Permite que cualquier persona perjudicada (un 'demandante') demande directamente a un infractor, recuperando daños reales o al menos $15,000 por vivienda por encima del límite, más honorarios de abogado.
• Impide que las agencias gubernamentales, incluidos el Fiscal General y los fiscales de distrito, intervengan en estas demandas privadas, aunque pueden presentar escritos de amicus curiae.
• Crea una defensa afirmativa que permite a una empresa evitar los daños legales si ya no posee la vivienda en cuestión y ya pagó una sentencia por la misma infracción.

Grandes inversionistas institucionales, corporaciones inmobiliarias, fideicomisos, sociedades y entidades similares que poseen muchas viviendas unifamiliares o casas adosadas en Georgia; inquilinos y compradores de vivienda que podrían demandar a dichas empresas; la oficina del auditor estatal, que recibe los informes anuales de propiedad; y los abogados del gobierno, a quienes se les prohíbe unirse a estas demandas.

Si se promulgara, los grandes propietarios corporativos tendrían que reducir sus carteras de viviendas unifamiliares por debajo de 2,000 propiedades o enfrentar demandas de ciudadanos particulares que buscan miles de dólares por cada vivienda en exceso. Esto podría afectar la cantidad de vivienda de alquiler propiedad de corporaciones disponible y quién la controla en el mercado de vivienda de Georgia.

• La Sección 2 agrega el Artículo 8 al Capítulo 3 del Título 44, definiendo 'acaparador de viviendas residenciales', 'afiliado', 'demandante', 'residencia unifamiliar' y 'casa adosada' (O.C.G.A. § 44-3-260).
• O.C.G.A. § 44-3-261(a) exige informes anuales al auditor estatal por parte de entidades que posean intereses en más de 2,000 residencias unifamiliares, a partir de los años fiscales que comiencen el 1 de enero de 2026 o después.
• O.C.G.A. § 44-3-261(b) prohíbe poseer más de 2,000 residencias unifamiliares a partir del 1 de enero de 2027, y crea un derecho privado a demandar por daños reales o $15,000 en daños legales por vivienda.
• O.C.G.A. § 44-3-261(c) establece un plazo de prescripción de cuatro años y permite demandas colectivas conforme a O.C.G.A. § 9-11-23.
• O.C.G.A. § 44-3-261(d) impide que entidades y funcionarios gubernamentales, incluidos el Fiscal General y los fiscales de distrito, intervengan en estas demandas privadas.
• O.C.G.A. § 44-3-262 crea una defensa afirmativa contra los daños monetarios si la empresa ya no posee la vivienda y ya pagó una sentencia por la misma infracción.
• La Sección 3 hace que la ley entre en vigor de inmediato tras la firma del gobernador o al convertirse en ley sin firma.

1. 2026-02-03House Second Readers (Cámara de Representantes)
2. 2026-02-02House First Readers (Cámara de Representantes)
3. 2026-01-29House Hopper (Cámara de Representantes)

• Derrick McCollum (R, HD-30)Patrocinador principal
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