HB 1171: Landlord and tenant; establish minimum habitability standards consistent with recognized housing standards

La ley de Georgia ya establece que las viviendas de alquiler deben ser aptas para la habitación humana, pero la ley actual (O.C.G.A. § 44-7-13) no especifica exactamente qué significa eso. Este proyecto de ley reescribe esa sección para enumerar deberes concretos del propietario: cumplir con los códigos de construcción y vivienda, hacer las reparaciones necesarias, mantener las áreas comunes limpias y seguras, dar mantenimiento a los sistemas eléctricos, de plomería, calefacción y aire acondicionado, proporcionar recolección de basura, y suministrar agua corriente, agua caliente y calefacción. También declara que la promesa de vivienda habitable no puede renunciarse mediante un contrato de arrendamiento o alquiler. El proyecto de ley crea un proceso para los inquilinos cuando un propietario no cumple con estos deberes. Si un problema no se corrige dentro de una semana desde la notificación y afecta un servicio esencial, la salud, la seguridad o el uso de la vivienda, el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento o mantenerlo y buscar recursos como retener el alquiler, demandar por daños, solicitar una orden judicial, hacer reparaciones y deducir el costo, o conseguir servicios o vivienda sustitutos. Los problemas menores limitan a los inquilinos a un conjunto más reducido de recursos. Los inquilinos aún deben mantener la unidad limpia y evitar causar daños más allá del desgaste normal.

• Añade una lista detallada de los deberes de habitabilidad del propietario a la ley de Georgia (O.C.G.A. § 44-7-13), que cubre el cumplimiento del código, las reparaciones, las áreas comunes, los servicios públicos, la eliminación de desechos, y la calefacción y el agua caliente.
• Hace que el requisito de que la vivienda de alquiler sea apta para la habitación humana sea irrenunciable, es decir, que los propietarios y los inquilinos no puedan renunciar a él en un contrato de arrendamiento.
• Otorga a los inquilinos el derecho de terminar su contrato de arrendamiento si un problema grave de habitabilidad no se corrige dentro de una semana de notificar al propietario.
• Permite a los inquilinos retener el alquiler, demandar por daños, obtener una orden judicial, hacer reparaciones y deducir el costo, o conseguir vivienda o servicios sustitutos cuando los problemas graves no se corrigen.
• Limita a los inquilinos que enfrentan incumplimientos menos graves del propietario a daños, órdenes judiciales o recursos de reparación y deducción, sin permitir la terminación del contrato o la retención del alquiler.
• Mantiene el deber existente de los inquilinos de mantener su unidad razonablemente y evitar causar daños más allá del desgaste normal.

Los inquilinos de Georgia y sus propietarios se ven directamente afectados, ya que el proyecto de ley reescribe los deberes básicos de habitabilidad en todo contrato de arrendamiento residencial. Las empresas de administración de propiedades, los abogados de derecho de propietarios e inquilinos, y los tribunales de Georgia que atienden disputas de desalojo o reparación también aplicarían estos nuevos estándares y recursos.

Los inquilinos que enfrentan calefacción, plomería o áreas comunes inseguras obtendrían derechos específicos y exigibles, incluida la posibilidad de retener el alquiler o rescindir el contrato, en lugar de depender de un estándar vago de habitabilidad. Los propietarios enfrentarían obligaciones de reparación más claras e irrenunciables, y un plazo definido de una semana para corregir problemas graves antes de que los inquilinos puedan actuar.

• La Sección 1 reescribe O.C.G.A. § 44-7-13(b) para hacer que la garantía de aptitud para la habitación sea irrenunciable en cualquier contrato de arrendamiento o alquiler, oral o escrito.
• El nuevo inciso (c) enumera seis deberes específicos del propietario, incluido el cumplimiento del código, las reparaciones, el mantenimiento de las áreas comunes, el mantenimiento de servicios públicos, la eliminación de desechos, y la calefacción y el agua caliente.
• El nuevo inciso (d) permite a los inquilinos terminar el contrato de arrendamiento o elegir recursos como la retención del alquiler, daños, medidas cautelares, reparación y deducción, o vivienda sustituta si un incumplimiento grave no se corrige dentro de una semana desde la notificación.
• El nuevo inciso (e) limita a los inquilinos a recursos de daños, medidas equitativas o reparación y deducción cuando el incumplimiento del propietario no afecta materialmente la salud, la seguridad o el uso de la vivienda.
• El nuevo inciso (f) preserva los deberes existentes de los inquilinos de mantener la unidad limpia y segura y evitar daños deliberados o negligentes más allá del desgaste normal.
• La Sección 2 deroga cualquier ley en conflicto.

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