HB 1228: Ad valorem tax; assessment of real property purchased or acquired by certain business enterprises at 100 percent of its fair market value; provide

Bajo la ley actual de Georgia, la propiedad inmobiliaria generalmente se valora y se grava de la misma manera sin importar quién sea el propietario. Este proyecto de ley crearía una nueva categoría llamada 'propiedad de empresa comercial' ('business enterprise property'): viviendas unifamiliares de alquiler propiedad, directa o indirectamente, de una corporación, LLC, sociedad, fideicomiso o entidad similar que tenga una participación en al menos 1,000 de esas viviendas en todo el estado con fines de ingresos por alquiler. Las organizaciones sin fines de lucro 501(c)(3) quedan excluidas. Estas propiedades se valorarían al 100 por ciento del valor justo de mercado, y cualquier ingreso fiscal recaudado debido a esa valoración se destinaría primero a reducir las facturas de impuestos a la propiedad de las viviendas ocupadas por sus propietarios (homesteads) en la misma jurisdicción fiscal, aplicado como un crédito dólar por dólar. Los propietarios de propiedades calificadas deben certificar su titularidad ante la junta de tasadores fiscales del condado, con plazos y sanciones (el doble del faltante de impuestos más intereses) por no hacerlo. Toda la ley solo entraría en vigor el 1 de enero de 2027, y únicamente si los votantes de Georgia aprueban una enmienda constitucional en las elecciones de noviembre de 2026 que autorice este tipo de clasificación separada de propiedad; de lo contrario, la ley quedaría automáticamente derogada.

• Crea una nueva categoría de impuesto a la propiedad, 'propiedad de empresa comercial', para viviendas unifamiliares de alquiler controladas por entidades que posean 1,000 o más de esas viviendas en Georgia.
• Exige que esas propiedades se valoren y graven al 100 por ciento del valor justo de mercado en lugar de bajo las reglas de valoración estándar.
• Dispone que cualquier ingreso fiscal adicional recaudado por esta nueva valoración se use primero para reducir las facturas de impuestos a la propiedad de las viviendas ocupadas por sus propietarios en la misma jurisdicción fiscal.
• Exige que los propietarios de propiedades calificadas certifiquen la titularidad ante la junta de tasadores fiscales del condado, con plazos específicos según cuándo se adquirió la propiedad.
• Impone una sanción del doble del faltante de impuestos, más intereses, a los propietarios que no certifiquen según lo requerido, cobrable como gravamen sobre la propiedad.
• Hace que toda la ley dependa de que los votantes aprueben una enmienda constitucional relacionada en las elecciones de noviembre de 2026, con derogación automática si la enmienda no se aprueba.

Grandes propietarios corporativos e institucionales de viviendas unifamiliares de alquiler (con 1,000 o más propiedades en el estado), las juntas de tasadores fiscales de los condados que deben procesar las certificaciones, los recaudadores de impuestos de condados y municipios que administran el crédito para viviendas ocupadas por sus propietarios, y los propietarios de vivienda en las mismas jurisdicciones fiscales que podrían ver reducidas sus facturas de impuestos a la propiedad.

De aprobarse, los grandes arrendadores corporativos pagarían impuestos a la propiedad sobre su valor de mercado total en lugar de valoraciones potencialmente más bajas, y ese ingreso adicional se destinaría directamente a reducir las facturas de impuestos de los propietarios de vivienda cercanos. El cambio depende por completo de una votación estatal sobre una enmienda constitucional en noviembre de 2026.

• La Sección 1 revisa el O.C.G.A. § 48-5-3 para señalar que la obligación de pagar impuestos a la propiedad aplica 'salvo que la ley disponga lo contrario', lo que abre la puerta a la nueva clasificación.
• La Sección 2 agrega el inciso (c.7) al O.C.G.A. § 48-5-7, que exige que la propiedad de empresa comercial se valore al 100 por ciento del valor justo de mercado.
• La Sección 3 crea el nuevo O.C.G.A. § 48-5-7.8, que define 'empresa comercial' y 'propiedad de empresa comercial' (entidades con participación en 1,000 o más viviendas de alquiler unifamiliares), y excluye a las organizaciones sin fines de lucro 501(c)(3).
• La Sección 3(b) establece los plazos de certificación: el 1 de enero de 2027 para propiedad existente, o dentro de los 90 días posteriores a una transferencia de escritura para propiedad adquirida después de esa fecha.
• La Sección 3(c) establece sanciones por incumplimiento equivalentes al doble del faltante de impuestos más intereses, exigibles como gravamen sobre la propiedad.
• La Sección 3(f) exige que los ingresos fiscales de esta valoración se usen primero para reducir las facturas de impuestos a la propiedad de las viviendas ocupadas por sus propietarios en la misma jurisdicción, aplicados como crédito dólar por dólar hasta el monto de la obligación fiscal del propietario.
• La Sección 3(h) ordena al comisionado de ingresos del estado crear formularios estándar de certificación y liberación, incluyendo una declaración jurada de cumplimiento.
• La Sección 4 dispone que toda la ley entre en vigor el 1 de enero de 2027 solo si los votantes ratifican una enmienda constitucional relacionada en noviembre de 2026; de lo contrario, la ley queda derogada en esa fecha.

1. 2026-02-09House Second Readers (Cámara de Representantes)
2. 2026-02-06House First Readers (Cámara de Representantes)
3. 2026-02-05House Hopper (Cámara de Representantes)

• Derrick McCollum (R, HD-30)Patrocinador principal
• Mary Margaret Oliver (D, HD-84)
• Phil Olaleye (D, HD-59)
• Esther Panitch (D, HD-51)
• Joseph Gullett (R, HD-19)
• Chuck Efstration (R, HD-104)

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