HB 317: Workforce and Residential Infrastructure District for Georgia Act; enact

Georgia actualmente no tiene una ley general a nivel estatal que cree distritos de desarrollo comunitario uniformes, entidades usadas en otros lugares para financiar infraestructura para nuevos desarrollos residenciales y de uso mixto. Este proyecto de ley agrega un nuevo capítulo al código de gobierno local de Georgia (O.C.G.A. Título 36) que establece un marco completo: cómo los propietarios de tierras piden a una ciudad o condado que forme un distrito, cómo se elige una junta de cinco supervisores (primero por los propietarios de tierras, luego por los votantes residentes a medida que el distrito crece), y qué poderes recibe el distrito. Una vez formado, un distrito podría emitir bonos y pagarés, cobrar impuestos a la propiedad y evaluaciones especiales sobre los terrenos dentro de sus límites, cobrar tarifas por servicios de agua, alcantarillado, carreteras, parques y seguridad, poner gravámenes sobre propiedades morosas, e incluso cortar el servicio de agua o alcantarillado por falta de pago. Los distritos serían subdivisiones políticas del estado pero no tendrían poder de zonificación ni de permisos, que permanece con la ciudad o el condado. El proyecto de ley también exige declaraciones de divulgación a los compradores de vivienda sobre el poder tributario del distrito. Según la Sección 2, la ley solo entra en vigor el 1 de enero de 2027, y solo si los votantes de Georgia aprueban una enmienda constitucional relacionada en noviembre de 2026; de lo contrario, se deroga automáticamente.

• Crea un nuevo capítulo del Código de Georgia (O.C.G.A. Título 36, Capítulo 93) que autoriza a los 'distritos de desarrollo comunitario' como subdivisiones políticas para financiar y construir infraestructura para nuevos desarrollos.
• Establece un proceso de petición y audiencia pública para que los propietarios de tierras pidan a una ciudad o condado que establezca, expanda, contraiga o disuelva un distrito.
• Establece una junta de cinco supervisores, elegida inicialmente por los propietarios de tierras según la superficie, que luego pasa a ser elegida por votantes residentes una vez que un distrito alcanza 250 o 500 electores calificados.
• Otorga a los distritos el poder de emitir bonos de obligación general y de ingresos, cobrar impuestos ad valorem (a la propiedad) y evaluaciones especiales, y poner gravámenes sobre propiedades que no paguen.
• Permite a los distritos cobrar tarifas por agua, alcantarillado, carreteras, drenaje, parques y seguridad, y cortar el servicio de agua o alcantarillado por falta de pago después de que las facturas impagas queden en mora por 60 días o más.
• Exige que los contratos de bienes raíces para propiedades dentro de un distrito incluyan una declaración de divulgación en negrita que advierta a los compradores que el distrito puede gravar y evaluar su propiedad.

Desarrolladores y propietarios de tierras que buscan financiar nuevas subdivisiones, residentes y futuros compradores de vivienda dentro de estos distritos, gobiernos municipales y de condado que aprueban y supervisan las peticiones de distritos, juntas escolares locales y proveedores de servicios como los de agua y alcantarillado, y tenedores de bonos que compran la deuda del distrito.

Si se promulga, los propietarios e inquilinos en los distritos recién creados podrían ver impuestos a la propiedad adicionales, evaluaciones especiales y tarifas de servicios públicos que se suman a los impuestos existentes del condado y la ciudad, usados para pagar bonos destinados a carreteras, agua, alcantarillado y otra infraestructura. Los gobiernos locales obtendrían una nueva herramienta de financiamiento pero cederían el control directo sobre cómo se administra esa deuda de infraestructura.

• La Sección 36-93-4 establece el proceso de petición, requiriendo el consentimiento de los propietarios de tierras, audiencias públicas y la aprobación del gobierno local antes de que se pueda crear un distrito.
• La Sección 36-93-5 establece las elecciones de la junta, pasando de una votación de un voto por acre entre los propietarios de tierras a una votación de electores calificados a medida que crece la población del distrito.
• Las Secciones 36-93-9 y 36-93-10 enumeran los poderes generales y especiales, incluyendo pedir préstamos, emitir bonos sin los límites de deuda habituales, y construir infraestructura de agua, alcantarillado, carreteras y seguridad.
• La Sección 36-93-14 permite bonos de obligación general de hasta el 35 por ciento del valor tasado de la propiedad imponible del distrito, respaldados por el propio poder tributario del distrito, no por el estado ni el gobierno local.
• La Sección 36-93-16 autoriza a los distritos a imponer evaluaciones similares a impuestos a la propiedad y tarifas de mantenimiento, cobradas junto con las facturas de impuestos regulares del condado.
• La Sección 36-93-23 permite a los distritos cortar el servicio de agua o alcantarillado a propiedades con facturas impagas.
• La Sección 36-93-27 exige una divulgación en letra negrita en los contratos de bienes raíces que advierta a los compradores que la propiedad está sujeta a impuestos y evaluaciones del distrito.
• La Sección 2 hace que toda la ley dependa de que los votantes ratifiquen una enmienda constitucional estatal relacionada en noviembre de 2026; sin eso, la ley se deroga automáticamente el 1 de enero de 2027.

1. 2026-03-06House Committee Favorably Reported (Cámara de Representantes)
2. 2025-04-04House Withdrawn, Recommitted (Cámara de Representantes)
3. 2025-03-20House Committee Favorably Reported (Cámara de Representantes)
4. 2025-02-18House Withdrawn, Recommitted (Cámara de Representantes)
5. 2025-02-11House Second Readers (Cámara de Representantes)
6. 2025-02-10House First Readers (Cámara de Representantes)
7. 2025-02-06House Hopper (Cámara de Representantes)

• Ron Stephens (R, HD-164)Patrocinador principal
• Lynn Smith (R, HD-70)
• Gerald Greene (R, HD-154)
• Al Williams (D, HD-168)
• Mack Jackson (D, HD-128)

• financiamiento de gobiernos locales
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