HB 318: Appeal and error; appeal of superior court decisions on zoning decisions of counties and municipal corporations; provide

Actualmente, cuando alguien impugna una decisión de zonificación de un condado o ciudad en el tribunal de primera instancia, lograr que un tribunal superior de Georgia revise ese fallo puede requerir un proceso de apelación discrecional más complicado. Este proyecto de ley agrega los fallos sobre decisiones de zonificación y las decisiones cuasijudiciales de gobiernos locales a la lista de casos que pueden apelarse por una vía más directa y sencilla (enmendando O.C.G.A. §§ 5-6-34 y 5-6-35). El proyecto de ley también reescribe la ley de zonificación de Georgia (O.C.G.A. Capítulo 66 del Título 36) para eliminar a los funcionarios administrativos individuales de la lista de personas o entidades a las que se les puede otorgar poder cuasijudicial de zonificación, lo que significa que en adelante solo las juntas o agencias, y no funcionarios individuales, podrían tomar esas decisiones. Redefine qué se considera una decisión de zonificación y una decisión cuasijudicial, exige (en lugar de simplemente permitir) que los gobiernos locales adopten normas escritas para las decisiones cuasijudiciales, ajusta los plazos de aviso público para las audiencias, y extiende el período de espera después de una denegación de recalificación para cubrir cualquier apelación judicial relacionada. Los cambios entran en vigor el 1 de julio de 2025, con un período de gracia hasta el 31 de diciembre de 2026 para que los gobiernos locales actualicen sus procedimientos.

• Agrega los fallos definitivos que revisan una decisión de zonificación a la lista de fallos del tribunal de primera instancia que pueden apelarse directamente ante los tribunales de apelación de Georgia.
• Agrega las decisiones cuasijudiciales de juntas o agencias de gobiernos locales a la categoría de casos revisados mediante petición de apelación en lugar de un proceso discrecional más difícil.
• Elimina a los funcionarios administrativos de la definición de quiénes pueden recibir poder cuasijudicial de zonificación, limitando ese papel a juntas o agencias.
• Exige que los gobiernos locales adopten (en lugar de adoptar opcionalmente) normas y criterios específicos para las decisiones cuasijudiciales de zonificación.
• Cambia las reglas de plazo de aviso público para las audiencias de recalificación y cuasijudiciales, generalmente exigiendo aviso entre 15 y 45 días antes en lugar de un mínimo fijo de 30 días.
• Extiende el período de espera de seis meses después de una denegación de recalificación para que también cubra el tiempo necesario para concluir cualquier apelación judicial relacionada.

Los gobiernos de condados y municipios que toman decisiones de zonificación, los propietarios y desarrolladores que buscan recalificaciones o variancias, los residentes que quieren impugnar o defender fallos de zonificación local en la corte, y cualquier funcionario administrativo que actualmente ejerza autoridad cuasijudicial delegada de zonificación.

Las personas que disputan decisiones de zonificación, ya sean propietarios que buscan una recalificación o vecinos que se oponen a ella, obtendrían una vía más directa hacia la corte de apelaciones en lugar de tener que navegar un proceso de apelación discrecional más difícil. Los gobiernos locales también enfrentarían requisitos más firmes de aviso y fijación de normas antes de tomar ciertas decisiones de zonificación.

• La Sección 1 enmienda O.C.G.A. § 5-6-34 para agregar los fallos definitivos que revisan una decisión de zonificación, según se define en O.C.G.A. § 36-66-3, a la lista de fallos apelables directamente.
• La Sección 2 enmienda O.C.G.A. § 5-6-35 para agregar las decisiones cuasijudiciales de juntas o agencias de gobiernos locales a la categoría de apelación por petición de revisión.
• Las Secciones 3 y 4 eliminan a los funcionarios administrativos de la definición de entidades cuasijudiciales de zonificación y agregan una nueva definición de 'decisión cuasijudicial' en O.C.G.A. § 36-66-3.
• La Sección 4 también revisa la definición de 'decisión de zonificación' para cubrir solicitudes de variancias y permisos de uso especial y sus modificaciones posteriores.
• La Sección 5 cambia las ventanas de aviso para audiencias de recalificación y cuasijudiciales a entre 15 y 45 días, y extiende el período de espera posterior a la denegación para incluir los procedimientos judiciales relacionados.
• La Sección 6 exige (en lugar de permitir) que los gobiernos locales adopten normas escritas para la toma de decisiones cuasijudiciales.
• La Sección 7 elimina las decisiones de zonificación sobre permisos de uso especial de una excepción en la disposición de revisión judicial de O.C.G.A. § 36-66-5.1.
• La Sección 8 fija la fecha de entrada en vigor como el 1 de julio de 2025, aplicable a decisiones tomadas en esa fecha o después, con un período de gracia de cumplimiento hasta el 31 de diciembre de 2026.

1. 2025-04-04House Withdrawn, Recommitted (Cámara de Representantes)
2. 2025-02-20House Committee Favorably Reported (Cámara de Representantes)
3. 2025-02-11House Second Readers (Cámara de Representantes)
4. 2025-02-10House First Readers (Cámara de Representantes)
5. 2025-02-06House Hopper (Cámara de Representantes)

• Matt Reeves (R, HD-99)Patrocinador principal
• Shea Roberts (D, HD-52)
• Rob Leverett (R, HD-123)
• Sandy Donatucci (R, HD-105)
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