HB 403: Property; enhance protections for homeowners and tenants by revising or repealing certain provisions inhibiting housing stability

La ley de Georgia actualmente permite a las asociaciones de condominios y de propietarios colocar gravámenes sobre unidades o lotes por cuotas impagas y otorga a esos gravámenes prioridad especial, además de un camino simplificado para ejecutar la hipoteca cuando los propietarios se atrasan en los pagos. Este proyecto de ley elimina el lenguaje que crea ese gravamen automático y deroga los procedimientos de ejecución hipotecaria de las asociaciones, las reglas de caducidad de gravámenes y las sanciones para las asociaciones que no envíen estados de cuenta, mientras agrega una nueva lista que clasifica qué gravámenes existentes (impuestos, hipotecas) tienen prioridad si existe un gravamen. El proyecto de ley también agrega una nueva sección del Código que anula escrituras u otras transferencias de viviendas unifamiliares o casas adosadas a fideicomisos de inversión inmobiliaria que ya posean al menos $30 millones en valor o 12,000 unidades de vivienda unifamiliar de alquiler en Georgia. Deroga la ley estatal que actualmente prohíbe a las ciudades y condados limitar el alquiler residencial. Prohíbe las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales (por poder de venta) contra deudores de 65 años o más o bajo tutela legal. Los cambios entran en vigor una vez firmados por el Gobernador, y la regla sobre los REIT y las protecciones de ejecución hipotecaria se aplicarán a las transacciones realizadas en o después de esa fecha.

• Elimina el lenguaje estatutario que otorga a las asociaciones de condominios y de propietarios un gravamen automático sobre unidades o lotes por cuotas impagas, y deroga el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria de la asociación para esas deudas.
• Elimina la regla de caducidad de gravámenes de cuatro años y la sanción que extinguía el gravamen de una asociación si no enviaba un estado de cuenta dentro de cinco días hábiles.
• Anula cualquier escritura o transferencia de una vivienda unifamiliar o casa adosada a un fideicomiso de inversión inmobiliaria que ya posea al menos $30 millones o 12,000 unidades de alquiler unifamiliares en Georgia.
• Deroga el O.C.G.A. § 44-7-19, la ley que actualmente prohíbe a las ciudades y condados regular el alquiler cobrado en propiedades residenciales privadas de alquiler.
• Prohíbe las ventas por ejecución hipotecaria extrajudicial (por poder de venta) contra un deudor que tenga 65 años o más o que sea un pupilo legalmente reconocido bajo tutela.
• Actualiza la definición de 'deudor' en el código de ejecución hipotecaria de Georgia para hacer referencia a la nueva protección de edad y tutela agregada al O.C.G.A. § 44-14-162.

Miembros de asociaciones de condominios y de propietarios, las asociaciones y sus agentes administradores, prestamistas hipotecarios y titulares de dominio involucrados en ejecuciones hipotecarias, fideicomisos de inversión inmobiliaria que poseen grandes carteras de alquiler unifamiliar, gobiernos locales de ciudades y condados, propietarios de edad avanzada, personas bajo tutela legal, e inquilinos en jurisdicciones que podrían adoptar nuevas regulaciones de alquiler.

Los propietarios de viviendas y condominios que enfrentan la ejecución hipotecaria de la asociación por cuotas impagas perderían ese riesgo, mientras que las asociaciones perderían una herramienta de cobro. Los grandes propietarios corporativos podrían quedar bloqueados de comprar más viviendas unifamiliares de alquiler en Georgia. Las ciudades y condados podrían fijar límites de alquiler por primera vez en décadas, y los propietarios de edad avanzada o protegidos por tutela obtendrían nueva protección frente a ciertas ventas por ejecución hipotecaria.

• Las Secciones 1-7 eliminan el lenguaje en los O.C.G.A. §§ 44-3-80, 44-3-109, 44-3-117, 44-3-206, 44-3-207, 44-3-225 y 44-3-232 que crea los gravámenes de las asociaciones y su ejecución hipotecaria, las sanciones por plazos de estados de cuenta y las reglas de caducidad de gravámenes de cuatro años para condominios, tiempos compartidos y lotes de asociaciones de propietarios.
• Las Secciones 1, 6 y 7 agregan nuevas subsecciones (a.1) que clasifican la prioridad de gravámenes (primero los impuestos sobre la propiedad, luego las hipotecas de primera prioridad o anteriores a la declaración, luego ciertos otros gravámenes) sin crear de manera independiente un gravamen de asociación.
• La Sección 8 agrega la nueva Sección del Código 44-5-49, que anula transferencias de viviendas unifamiliares, incluyendo casas adosadas, a fideicomisos de inversión inmobiliaria que posean al menos $30 millones o 12,000 unidades de alquiler unifamiliares en Georgia.
• La Sección 9 deroga el O.C.G.A. § 44-7-19 y lo designa como 'reservado', eliminando la prohibición estatal sobre la regulación local del alquiler.
• La Sección 10 agrega la subsección (c) al O.C.G.A. § 44-14-162, invalidando las ventas por ejecución hipotecaria extrajudicial contra deudores de 65 años o más o un 'pupilo' según se define en el O.C.G.A. § 29-1-1.
• La Sección 11 revisa la definición de 'deudor' en el O.C.G.A. § 44-14-162.1 para hacer referencia cruzada a la nueva protección en la Sección del Código 44-14-162.
• La Sección 12 establece la fecha de vigencia como la fecha de la firma del Gobernador (o cuando se convierta en ley sin firma), aplicándose la regla sobre los REIT a las transferencias realizadas en o después de esa fecha y las protecciones de ejecución hipotecaria a las hipotecas y escrituras celebradas en o después de esa fecha.

1. 2025-02-13House Second Readers (Cámara de Representantes)
2. 2025-02-12House First Readers (Cámara de Representantes)
3. 2025-02-11House Hopper (Cámara de Representantes)

• Eric Bell (D, HD-75)Patrocinador principal
• Phil Olaleye (D, HD-59)
• Viola Davis (D, HD-87)
• Sandra Scott (D, HD-76)
• Spencer Frye (D, HD-122)
• L.C. Myles (D, HD-126)

• estabilidad de vivienda
• asociaciones de propietarios
• control de alquileres
• protecciones de ejecución hipotecaria
• inversionistas inmobiliarios