HB 876: Property; provide residential tenants with the right to complete repairs required by landlord and offset rental installments by the reasonable cost of such repairs under certain circumstances

Según la ley actual de Georgia (O.C.G.A. § 44-7-13), los arrendadores deben mantener en buen estado la propiedad alquilada, pero los inquilinos tienen opciones limitadas si un arrendador ignora las reparaciones necesarias. Este proyecto de ley define un 'defecto material' como cualquier cosa que el contrato de arrendamiento exija que el arrendador repare, o que sea necesaria para cumplir con los códigos de construcción, vivienda, incendios o salud, o para mantener en funcionamiento la plomería, la calefacción y el aire acondicionado, los sistemas eléctricos, o los accesorios y electrodomésticos requeridos. Si un arrendador no repara un defecto material dentro de los 14 días de un aviso por escrito, el inquilino podría contratar a un profesional con licencia (uno nombrado en el contrato de arrendamiento o, si no hay ninguno, cualquier profesional con licencia) para hacer la reparación y luego restar el costo de la renta, con un límite del 50 por ciento de un pago de renta por cada pago, y se requieren recibos. Si el arrendador aún no ha reparado el defecto después de 60 días, el inquilino podría dar un aviso de 30 días y terminar el contrato de arrendamiento. Los arrendadores no podrían tomar represalias contra los inquilinos por usar estos derechos, y los inquilinos podrían demandar bajo el mismo proceso que se usa para otras reclamaciones entre arrendador e inquilino. Los cambios se aplicarían a los contratos de arrendamiento celebrados, renovados, modificados o extendidos a partir del 1 de julio de 2025.

• Define 'defecto material' para incluir violaciones de código y fallas en la plomería, calefacción/aire acondicionado, sistema eléctrico, o electrodomésticos y accesorios requeridos.
• Permite que un inquilino contrate a un profesional de reparación con licencia y deduzca el costo razonable de la renta si el arrendador no repara un defecto material dentro de los 14 días de un aviso por escrito.
• Limita cada deducción de renta al 50 por ciento de ese pago, exigiendo que los inquilinos trasladen los costos restantes a futuros pagos de renta y presenten al arrendador los recibos de la reparación.
• Permite que un inquilino termine el contrato de arrendamiento con un aviso de 30 días si el arrendador aún no ha reparado un defecto material 60 días después del aviso.
• Prohíbe que los arrendadores desalojen, se nieguen a renovar, o de otra forma tomen represalias contra un inquilino por usar estos derechos de reparación o terminación, y permite que los inquilinos demanden por infracciones.
• Hace que el requisito de habitabilidad en los contratos de arrendamiento no pueda ser renunciado, y aplica las nuevas reglas a los contratos de arrendamiento firmados, renovados o extendidos a partir del 1 de julio de 2025.

Los inquilinos residenciales y los arrendadores en todo Georgia se ven directamente afectados, junto con los profesionales de reparación con licencia que los inquilinos podrían contratar. El proyecto de ley se aplica a los contratos de arrendamiento celebrados, renovados, modificados o extendidos a partir del 1 de julio de 2025, por lo que no cambiaría de inmediato los contratos existentes firmados antes de esa fecha.

Los inquilinos que enfrentan a un arrendador que no responde podrían hacer las reparaciones ellos mismos y pagar menos renta ese mes en lugar de esperar indefinidamente, y eventualmente podrían romper el contrato de arrendamiento si los problemas persisten. Los arrendadores enfrentarían nuevos plazos, requisitos de documentación, y una prohibición de tomar represalias contra los inquilinos que usen estas herramientas.

• La Sección 1 reescribe el O.C.G.A. § 44-7-13 para definir 'defecto material' que abarca el cumplimiento del código, la plomería, la calefacción/ventilación/aire acondicionado, los sistemas eléctricos, y los accesorios o electrodomésticos requeridos.
• La Sección 1 hace que la disposición de aptitud para habitar en todo contrato de alquiler no pueda ser renunciada, lo que significa que arrendadores e inquilinos no pueden contratarla en contrario.
• La Sección 1 otorga a los inquilinos un remedio de autoayuda de reparar y deducir si un defecto material no se repara dentro de los 14 días de un aviso por escrito, con un límite del 50 por ciento del pago por cada deducción de renta.
• La Sección 1 exige que los inquilinos que hagan reparaciones en instalaciones compartidas notifiquen a otros inquilinos afectados y minimicen las molestias para ellos.
• La Sección 1 permite la terminación del contrato de arrendamiento con un aviso de 30 días si un defecto material sigue sin repararse 60 días después del aviso por escrito, a menos que el inquilino ya haya usado la opción de reparar y deducir.
• La Sección 1 prohíbe las represalias del arrendador contra los inquilinos que ejerzan estos derechos y permite una demanda civil usando el proceso de remedios del O.C.G.A. § 8-3-217.
• La Sección 2 aplica los cambios a los contratos de arrendamiento residenciales celebrados, renovados, modificados o extendidos a partir del 1 de julio de 2025.
• La Sección 3 deroga las leyes en conflicto.

1. 2025-04-02House Second Readers (Cámara de Representantes)
2. 2025-03-31House First Readers (Cámara de Representantes)
3. 2025-03-28House Hopper (Cámara de Representantes)

• Robert Flournoy (D, HD-74)Patrocinador principal
• Robert Dawson (D, HD-65)
• Anissa Jones (D, HD-143)
• Tangie Herring (D, HD-145)
• Spencer Frye (D, HD-122)

• derecho entre arrendador e inquilino
• reparaciones de alquiler
• habitabilidad de vivienda
• derechos de los inquilinos
• derecho de propiedad