Georgia CommonsSenado · Introduced · 2025-2026 Regular Session
SB 166: Counties; ordinances for governing and policing unincorporated areas of counties; revise provisions
Última acción: 9 de febrero de 2026 · Senate Read Second Time
Un proyecto de ley del Senado de Georgia permitiría a los condados y ciudades imponer multas más severas a infractores reincidentes del código, ajustar el lenguaje de sanciones en las ordenanzas de los condados, y permitir que los gobiernos locales exijan el registro de propiedades de alquiler a arrendadores que posean diez o más propiedades de alquiler en un condado.
Los resúmenes de abajo son traducciones de resúmenes en inglés escritos por un modelo de IA (claude-sonnet-5) a partir del texto del proyecto de ley; no forman parte de él. El proyecto de ley está en inglés. Cite el texto, no el resumen. El texto almacenado es la versión Comm Sub, la más reciente que publica el sitio web de la Asamblea General.
En lenguaje claro
La ley actual de Georgia limita las sanciones de las ordenanzas de los condados a una multa de $1,000 o hasta 60 días de confinamiento, y en general prohíbe que los gobiernos locales exijan el registro de propiedades residenciales de alquiler. Este proyecto de ley cambia ambas cosas. Reemplaza la palabra 'imprisonment' (encarcelamiento) por 'confinement' (confinamiento) en el estatuto de ordenanzas del condado (O.C.G.A. § 36-1-20) y crea una nueva sección (O.C.G.A. § 36-60-33) que permite a los condados y municipios establecer multas más altas, de hasta $15,000, para infracciones repetidas de códigos relacionados con zonificación, reglas de subdivisión, basura, vehículos abandonados y vegetación descuidada, aunque las propiedades con exención de vivienda familiar (homestead) y los pequeños arrendadores con menos de diez propiedades están exentos. El proyecto de ley también modifica el capítulo local de cumplimiento del código (O.C.G.A. § 36-74-30) para que un gobierno local pueda exigir el registro de alquileres si el propietario tiene diez o más propiedades de alquiler unifamiliares o dúplex en el mismo condado. Se añade una nueva infracción a la Ley de Prácticas Comerciales Justas (O.C.G.A. § 10-1-393) dirigida a propietarios que usan múltiples LLC o nombres corporativos para evadir ese requisito de registro.
Qué hace el proyecto de ley
- Reemplaza 'imprisonment' (encarcelamiento) por 'confinement' (confinamiento) como término de sanción en la ley que autoriza las ordenanzas del condado para áreas no incorporadas.
- Crea un nuevo esquema de multas escalonadas para infracciones repetidas de códigos de salud y seguridad, desde $3,000 por una segunda infracción hasta $15,000 por una quinta infracción o posterior.
- Exime a las propiedades con exención de vivienda familiar (homestead) y a los propietarios con menos de diez propiedades de alquiler en un condado de las multas aumentadas por reincidencia.
- Permite a los gobiernos locales exigir el registro de propiedades de alquiler si un propietario tiene diez o más propiedades unifamiliares o dúplex de alquiler en ese condado, revirtiendo la prohibición general actual de ese tipo de registro.
- Añade una nueva infracción a la Ley de Prácticas Comerciales Justas (O.C.G.A. § 10-1-393) para arrendadores que usan múltiples nombres de LLC o corporativos para evadir los requisitos de registro de alquileres.
A quién afecta
Los gobiernos de condados y municipios que hacen cumplir códigos y ordenanzas, propietarios de bienes raíces de alquiler y de otro tipo, en particular arrendadores con diez o más propiedades de alquiler unifamiliares o dúplex en un condado, propietarios de vivienda con exención homestead, y pequeños arrendadores que estén por debajo de ese umbral de diez propiedades.
Por qué importa
Los gobiernos locales obtendrían una herramienta para imponer multas mucho más altas, de hasta $15,000, a los infractores reincidentes del código, y podrían comenzar a exigir que los arrendadores de mayor escala registren sus propiedades de alquiler, mientras que los propietarios de vivienda y los pequeños arrendadores permanecen protegidos de las sanciones más severas y de las reglas de registro.
Disposiciones clave
- La Sección 1 añade una nueva infracción a la Ley de Prácticas Comerciales Justas (O.C.G.A. § 10-1-393) por intentos de evadir el registro de propiedades de alquiler usando múltiples nombres comerciales.
- La Sección 2 revisa el O.C.G.A. § 36-1-20, cambiando 'imprisonment' (encarcelamiento) por 'confinement' (confinamiento) y añadiendo una excepción de referencia cruzada a la nueva sección de sanciones aumentadas.
- La Sección 3 crea el O.C.G.A. § 36-60-33, que define los 'códigos u ordenanzas del condado o municipio' cubiertos y establece niveles de multas: $3,000 por una segunda infracción, $5,000 por una tercera, $10,000 por una cuarta y $15,000 por una quinta infracción o posterior.
- La Sección 3 también exime a las propiedades con exención homestead y a los propietarios de menos de diez propiedades unifamiliares o dúplex en el mismo condado de estas multas aumentadas.
- La Sección 4 modifica el O.C.G.A. § 36-74-30 para permitir que los gobiernos locales exijan el registro de alquileres a propietarios con diez o más propiedades unifamiliares o dúplex en el mismo condado.
- La Sección 4 también añade una nueva subsección que convierte el intento de evadir el registro mediante múltiples nombres de LLC o corporativos en una infracción vinculada a la Ley de Prácticas Comerciales Justas.
- La Sección 5 deroga las leyes en conflicto.
Del proyecto de ley
“Enhanced monetary penalties authorized by this Code section shall not exceed:”
“Any residential property owner or representative of such owner who attempts to avoid the required registration of some or all of his or her property through the use of multiple limited liability company or corporate names shall have violated this Code section”
Tratado en reuniones (5)
Las reuniones de la Cámara de Representantes y el Senado que trataron este proyecto de ley, según sus transcripciones automáticas. Cada relato lo escribió Georgia Commons con IA y no forma parte del registro; el video es lo que se dijo.
Sesión en el pleno del Senado, 27 de enero de 2026 (día legislativo 7)
Desde 1:55:58 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General · Confirmado por el historial del proyecto de ley (Senate Withdrawn & Recommitted)
Resumen de Georgia Commons: Un senador solicitó el consentimiento unánime para trasladar SB 166 del Comité General de Operaciones del Gobierno Estatal y Local al Comité de Asuntos Urbanos. El secretario dio lectura a la descripción del proyecto de ley, que indicaba que revisaría las disposiciones sobre ordenanzas de los condados y autorizaría el aumento de las sanciones monetarias por infracciones reiteradas de ciertos códigos de los condados y municipios, sujeto a límites. La presidencia preguntó si los presidentes de ambos comités estaban de acuerdo con el traslado. Sin objeciones, el Senado de Georgia remitió el proyecto de ley al Comité de Asuntos Urbanos. No se mostró ningún debate sobre el fondo del proyecto de ley.
Comité Urban Affairs del Senado, 29 de enero de 2026
Desde 0:23:48 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El promotor dijo que SB 166 permitiría a los condados y municipios optar por sanciones más altas por infracciones reiteradas de los códigos, con el objetivo de abordar las infracciones crónicas de los arrendadores corporativos. El promotor describió sanciones de $3,000 por una segunda infracción, $5,000 por una tercera y $10,000 por una cuarta, con la posibilidad de sanciones más altas después. El promotor dijo que quedarían exentas las viviendas principales y los propietarios con menos de 10 propiedades unifamiliares o dúplex en el mismo condado, junto con ciertos asuntos relacionados con permisos y códigos de construcción. Ante una pregunta sobre el destino de los ingresos por multas, el promotor dijo que el gobierno local decidiría cómo gastarlos. El promotor propuso añadir un registro de arrendadores y disposiciones que impidieran a los propietarios eludir su responsabilidad mediante otra compañía de responsabilidad limitada. Un miembro del comité preguntó cómo se haría cumplir la inscripción en el registro, y el promotor estuvo de acuerdo en que ese punto requería atención. La asesoría jurídica legislativa se ofreció a redactar el texto, pero no se aprobó ninguna enmienda. La presidencia indicó que la reunión sería únicamente una audiencia y dijo que el promotor podría volver la semana siguiente con un texto sustitutivo. No se realizó ninguna votación.
Comité Urban Affairs del Senado, 5 de febrero de 2026
Desde 0:19:56 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El promotor presentó un texto sustitutivo de SB 166 destinado a reforzar la aplicación de las normas locales ante infracciones reiteradas de los arrendadores. El promotor dijo que la participación local sería opcional, que las multas comenzarían en $3,000 y aumentarían en caso de infracciones reiteradas, y que los asuntos abarcados incluirían vivienda, zonificación, basura, vegetación y seguridad. El promotor dijo que, en general, se excluirían los problemas con la documentación de los permisos, a menos que estos faltaran por completo. El promotor también describió disposiciones que reafirmarían la autoridad de los condados para hacer cumplir las normas y convertirían los intentos de eludir el registro mediante múltiples empresas en una infracción de la Fair Business Practices Act. El promotor propuso eliminar el texto que limitaba el registro a propietarios con al menos 10 propiedades. Un miembro del comité preguntó si ese cambio exigiría coordinación entre condados, advirtió sobre la agrupación de propiedades de distintos condados para aplicar las normas e instó a proteger a los pequeños arrendadores. El promotor reconoció que sería necesaria la coordinación, pero sostuvo que los propietarios con menos propiedades también deberían estar sujetos a las disposiciones. Un segundo miembro propuso reducir el umbral a cinco propiedades, y el promotor estuvo de acuerdo. Esa enmienda no recibió el respaldo de un segundo miembro. El comité aprobó el texto sustitutivo sin cambios mediante votación de viva voz; la presidencia describió la votación como unánime, sin votos en contra.
Cronología del estado
- Senate Read Second Time (Senado)
- Senate Committee Favorably Reported By Substitute (Senado)
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Temas
- ordenanzas locales
- cumplimiento del código
- registro de propiedades de alquiler
- gobierno del condado
- multas de propiedad