SB 413: Landlord and Tenant; residential rental or lease agreement terminations if a tenant or a legal occupant of a residence experienced residential firearm violence; provide

La ley actual de Georgia (O.C.G.A. § 44-7-23) ya permite que un inquilino termine un contrato de arrendamiento residencial de forma anticipada con un aviso escrito de 30 días si se ha emitido una orden civil o penal de violencia familiar o de acoso para proteger al inquilino o a su hijo. Este proyecto de ley agrega un nuevo motivo: si el inquilino u otro ocupante legal del hogar fue víctima de lo que el proyecto llama violencia residencial con arma de fuego, es decir, un delito grave, un delito menor u otro acto que involucre un arma de fuego que los haya herido o puesto en riesgo grave de resultar heridos en la residencia o cerca de ella. Para usar este nuevo motivo, el inquilino debe entregar al arrendador documentación como una declaración de un proveedor de servicios para víctimas, un registro de las fuerzas del orden, registros médicos, o una declaración jurada de un tercero calificado, como un oficial de policía, una enfermera, un trabajador social o un miembro del clero. El proyecto también exige que los arrendadores den a los inquilinos un aviso escrito de la causa de terminación y la fecha efectiva al menos 72 horas antes de que termine el contrato. Como bajo la ley actual, el inquilino todavía debe la renta prorrateada hasta la fecha efectiva, pero no cargos ni daños adicionales, y estas protecciones no pueden renunciarse por acuerdo.

• Agrega la violencia residencial con arma de fuego como un nuevo motivo legal para que un inquilino termine un contrato de arrendamiento residencial de forma anticipada con un aviso escrito de 30 días.
• Define la violencia residencial con arma de fuego como cualquier delito grave, delito menor u otro acto relacionado con armas de fuego que cause o ponga en grave riesgo de lesión a un inquilino u ocupante legal en la residencia o cerca de ella.
• Exige que los inquilinos presenten documentación de respaldo, como registros de un proveedor de servicios para víctimas, de las fuerzas del orden, de un proveedor de atención médica, o una declaración jurada de un tercero calificado como policías, personal médico, clero o trabajadores sociales.
• Exige que los arrendadores entreguen a los inquilinos un aviso escrito que especifique el motivo de terminación y la fecha efectiva al menos 72 horas antes de que termine el contrato.
• Mantiene al inquilino responsable de la renta prorrateada y de los montos adeudados hasta la fecha de terminación, pero prohíbe que los arrendadores cobren cargos o daños adicionales por la terminación anticipada.
• Prohíbe que arrendadores e inquilinos renuncien o modifiquen estas protecciones de terminación mediante acuerdo.

Los inquilinos y otros ocupantes legales de residencias en Georgia que experimenten violencia con armas de fuego en el hogar, los arrendadores que administran contratos de arrendamiento residencial, y terceros como oficiales de policía, trabajadores de salud, trabajadores sociales y miembros del clero a quienes se les puede pedir que verifiquen la experiencia de un inquilino con dicha violencia.

Los inquilinos que experimenten violencia con armas de fuego en sus hogares obtendrían una vía legal clara para terminar un contrato de arrendamiento de forma anticipada sin adeudar cargos adicionales, similar a las protecciones existentes para víctimas de violencia doméstica y acoso. Los arrendadores enfrentarían nuevas verificaciones de documentación y un requisito de aviso de 72 horas antes de terminar un contrato de arrendamiento bajo este motivo.

• La Sección 1 revisa el O.C.G.A. § 44-7-23 para agregar definiciones de 'tercero calificado', 'residencia', 'violencia residencial con arma de fuego' y 'proveedor de servicios para víctimas'.
• El inciso (b) permite que un inquilino termine un contrato de arrendamiento con un aviso escrito de 30 días si el inquilino o un ocupante legal experimentó violencia residencial con arma de fuego, además de los motivos existentes de órdenes de violencia familiar y de acoso.
• El inciso (c) enumera la documentación que un inquilino debe proporcionar, incluyendo declaraciones de un proveedor de servicios para víctimas, registros de las fuerzas del orden, registros médicos, o una declaración jurada de un tercero calificado.
• El nuevo inciso (d) exige que los arrendadores entreguen a los inquilinos un aviso escrito de la causa de terminación y la fecha efectiva al menos 72 horas antes de que la terminación entre en vigor.
• El inciso (e) mantiene a los inquilinos responsables de la renta prorrateada hasta la fecha de terminación, pero prohíbe cargos o daños adicionales, y exime de todas las penalidades si el aviso se da 14 días o más antes de la fecha de desalojo.
• El inciso final reafirma que estas protecciones no pueden renunciarse ni modificarse mediante acuerdo entre arrendador e inquilino.
• La Sección 2 deroga las leyes en conflicto.

1. 2026-01-27Senate Read and Referred (Senado)
2. 2026-01-16Senate Hopper (Senado)

• Kim Jackson (D, SD-41)Patrocinador principal
• Harold Jones II (D, SD-22)
• Elena Parent (D, SD-44)
• Nan Orrock (D, SD-36)
• Donzella James (D, SD-28)
• Sally Harrell (D, SD-40)

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