POLO GOLF AND COUNTRY CLUB HOMEOWNERS ASSOCIATION, INC. v. CUNARD

La Polo Golf and Country Club Homeowners Association demandó a dos funcionarios del condado de Forsyth para detener la aplicación de una norma del condado, la Sección 4.2.2, que hace a las asociaciones de propietarios responsables de mantener las servidumbres de drenaje y las instalaciones de aguas pluviales en todo su vecindario, incluso en terrenos que la asociación no posee. Esta es la última fase de casi una década de litigios sobre presas y sistemas de drenaje en mal estado en la subdivisión Polo Fields, que causaron inundaciones y hundimientos en lotes individuales. Después de que una decisión anterior de la Corte Suprema de Georgia devolviera el caso, el tribunal de primera instancia rechazó los argumentos restantes de la asociación: que la norma la obliga a cometer intrusión en el terreno de los propietarios, que equivale a trabajo forzado inconstitucional, y que va más allá de lo que permite la propia ordenanza habilitante del condado. La asociación apeló esas decisiones. La Corte Suprema de Georgia coincidió con el tribunal de primera instancia en todos los puntos y confirmó la decisión, determinando que la asociación cuenta con herramientas legales, como gravámenes y un derecho de subsanación conforme a sus propios documentos rectores, para cumplir con la norma sin cometer nunca una intrusión, y que mantener los sistemas comunes de aguas pluviales para el beneficio de la comunidad no constituye servidumbre involuntaria.

La Sección 4.2.2 no exige que la asociación de propietarios cometa intrusión porque los propios documentos rectores de la asociación le permiten usar gravámenes, demandas o un derecho de subsanación para cumplir, el deber de mantenimiento no es servidumbre involuntaria porque sirve al bienestar de la comunidad y las partes lo consintieron, y la ordenanza que autoriza la norma permite al condado imponer ese deber a las asociaciones.

Confirmada

1. Para ganar una impugnación facial, la asociación tenía que demostrar que no existía ningún conjunto de circunstancias en las que la norma pudiera aplicarse válidamente; dado que la Declaración permite a la asociación usar gravámenes o demandas sin entrar físicamente en un lote, e incluso su derecho de subsanación no constituye legalmente una intrusión conforme a la Declaración, esa impugnación fracasó.
2. En cuanto a la impugnación en su aplicación práctica, la corte determinó que la asociación en realidad comenzó a ejercer su derecho de subsanación en esta disputa real sobre la presa Wellington, demostrando que podía cumplir con la norma del condado sin entrar nunca en la propiedad de otra persona sin permiso.
3. Sobre la servidumbre involuntaria, la corte aplicó la jurisprudencia de la Decimotercera Enmienda que sostiene que la prohibición del trabajo forzado no impide que los gobiernos exijan a los ciudadanos cumplir deberes civiles como mantener propiedades por el bienestar comunitario; dado que la asociación existe específicamente para servir al bien común del desarrollo y tanto ella como los propietarios de los lotes acordaron los convenios subyacentes, no se demostró servidumbre forzada.
4. Sobre si el condado excedió su propia ordenanza habilitante, la corte determinó que el argumento de la asociación era esencialmente una repetición de los argumentos de contrato y retroactividad ya rechazados en la decisión previa Polo Golf II, y sostuvo que la asociación calificaba como un operador del sistema de aguas pluviales cubierto por la ordenanza.

• gestión de aguas pluviales
• asociación de propietarios
• ordenanza del condado de Forsyth
• reclamo de servidumbre involuntaria
• disputa por mantenimiento de presa