OMSTEAD v. BPG INSPECTION, LLC

Albert Omstead contrató a BPG Inspection para inspeccionar una vivienda antes de que él y su esposa Jessique la compraran. El contrato de inspección decía que no se podía presentar ninguna demanda contra BPG más de un año después de la inspección, incluso por reclamos aún no descubiertos. La inspección no señaló problemas con un muro de contención, pero más de un año después de la inspección, ese muro se derrumbó sobre el señor Omstead y lo mató. Su esposa demandó a BPG por muerte injusta, negligencia, fraude y otros reclamos. Un tribunal de primera instancia dijo que el límite de un año no era aplicable, pero la Corte de Apelaciones de Georgia estuvo en desacuerdo y dijo que BPG debía ganar. La Corte Suprema de Georgia coincidió con la Corte de Apelaciones. Sostuvo que el límite de un año se aplica a la muerte injusta y a otros reclamos de responsabilidad civil extracontractual, que no es el tipo de exoneración de responsabilidad que estaría prohibida en casos de negligencia grave, que no viola las leyes contra obligar a una parte a indemnizar a otra, y que no es tan contrario al orden público como para que los tribunales deban negarse a aplicarlo.

Una cláusula contractual que exige que las demandas contra una empresa de inspección de viviendas se presenten dentro del año siguiente a la inspección es aplicable, se aplica a los reclamos de responsabilidad civil extracontractual y de muerte injusta tal como está redactada, no es una cláusula de exoneración o de indemnización prohibida por ley, y no es nula por ser contraria al orden público.

Las empresas de inspección de viviendas en Georgia pueden seguir usando plazos de un año en sus contratos, aunque eso signifique que la familia de un propietario pierda la posibilidad de demandar por un defecto que causa la muerte o una lesión descubierta después de que ese año haya pasado.

Confirmada

1. El tribunal leyó el lenguaje simple del contrato, que decía que el límite de un año se aplicaba a cualquier acción legal que 'sounding in tort... contract, arbitration or otherwise', y concluyó que cubría los reclamos por muerte injusta porque esos reclamos surgen tanto de la responsabilidad civil extracontractual como del contrato.
2. El tribunal explicó que una 'cláusula exculpatoria', es decir, una disposición que exonera por completo a una parte de responsabilidad por una conducta indebida, no puede excusar la negligencia grave, pero determinó que el límite de un año no era exculpatorio porque aun así permitía demandar a BPG dentro del primer año en lugar de liberar a BPG de toda responsabilidad.
3. El tribunal señaló que Georgia ha permitido durante mucho tiempo que las partes acorten por contrato el plazo para presentar una demanda, incluso por debajo de lo que normalmente permitiría un estatuto, y no encontró ningún caso previo de Georgia que prohibiera un plazo que corre desde un evento (la inspección) en lugar de desde el momento en que se descubre el daño.
4. El tribunal distinguió este caso de fallos anteriores que anularon 'estatutos de reposo' (leyes que cortan los reclamos después de un período fijo) por inconstitucionales, explicando que esos casos giraban en torno a problemas de igual protección en leyes estatales, no en términos de contratos privados como este.
5. El tribunal rechazó el argumento de que el precedente de Georgia sobre el deber profesional de los dentistas aplicaba aquí, porque, a diferencia de los dentistas, los inspectores de viviendas no son profesionales licenciados sujetos a un estándar mínimo de cuidado establecido por ley en Georgia.
6. El tribunal sostuvo que la cláusula no era una disposición de indemnización o de 'exoneración de responsabilidad' prohibida bajo el O.C.G.A. § 13-8-2(b), porque no obligaba a Omstead a reembolsar a BPG ni absolvía a BPG de responsabilidad, simplemente establecía un plazo de presentación mientras seguía permitiendo demandar dentro del primer año.

• responsabilidad por inspección de viviendas
• plazo contractual de un año
• demanda por muerte injusta
• derrumbe de muro de contención
• orden público y contratos