Georgia CommonsCámara de Representantes · Introduced · 2025-2026 Regular Session
HB 1035: Georgia Homeownership Protection Act of 2026; enact
Última acción: 26 de febrero de 2026 · House Committee Favorably Reported
El Proyecto de Ley 1035 de la Cámara impediría que los gobiernos locales, las empresas de servicios públicos y las asociaciones de propietarios o de condominios de Georgia ejecuten hipotecas o fuercen la venta de la vivienda principal de una persona por tarifas de servicio impagas, cuotas de asociación de propietarios (HOA) u otras deudas similares que no sean impuestos.
Los resúmenes de abajo son traducciones de resúmenes en inglés escritos por un modelo de IA (claude-sonnet-5) a partir del texto del proyecto de ley; no forman parte de él. El proyecto de ley está en inglés. Cite el texto, no el resumen. El texto almacenado es la versión Introduced, la más reciente que publica el sitio web de la Asamblea General.
En lenguaje claro
Según la ley actual de Georgia, las facturas impagas de agua, alcantarillado o basura a veces pueden agregarse a la factura del impuesto sobre la propiedad de una vivienda y cobrarse mediante una venta por impuestos, y las asociaciones de condominios o de propietarios pueden ejecutar la hipoteca de una vivienda por cuotas impagas. Este proyecto de ley, llamado la Georgia Homeownership Protection Act of 2026, pondría fin a esas prácticas para las viviendas ocupadas por su propietario, es decir, una vivienda donde el propietario realmente vive. El proyecto de ley impide que los condados y ciudades trasladen los cargos de servicios públicos impagos al registro fiscal para efectos de venta por impuestos, convierte los gravámenes de cuotas de condominios y HOA en deudas no garantizadas que solo pueden cobrarse mediante una sentencia monetaria en lugar de una ejecución hipotecaria, y prohíbe que las empresas de servicios públicos y los funcionarios fiscales ejecuten hipotecas o realicen ventas por impuestos basadas en cargos que no sean impuestos. Crea sanciones civiles, incluidos daños de hasta $5,000 por infracción para los propietarios y hasta $10,000 por infracción que el Fiscal General puede reclamar, y anula cualquier escritura transferida en violación de la ley. Entraría en vigor el 1 de julio de 2026 y se aplicaría a las acciones de ejecución hipotecaria presentadas en esa fecha o después.
Qué hace el proyecto de ley
- Prohíbe que los condados, municipios y autoridades locales agreguen cargos impagos de agua, alcantarillado, aguas pluviales o residuos sólidos a la factura del impuesto sobre la propiedad de una vivienda para efectos de ejecución fiscal o venta por impuestos (nuevo O.C.G.A. § 36-80-32).
- Convierte los gravámenes por cuotas de asociaciones de condominios y de propietarios sobre viviendas ocupadas por su propietario en deudas no garantizadas que no pueden ejecutarse ni venderse bajo un poder de venta (enmienda a O.C.G.A. §§ 44-3-109 y 44-3-232).
- Prohíbe cualquier ejecución hipotecaria, venta por impuestos o venta forzada de una vivienda ocupada por su propietario basada en cargos de servicio impagos que no sean impuestos, aunque sigue permitiendo ventas por impuestos sobre la propiedad impagos o por incumplimiento de hipoteca (nuevo O.C.G.A. § 44-14-166).
- Anula las disposiciones contractuales o registradas que autoricen la ejecución hipotecaria por cargos que no sean impuestos, aunque sigue permitiendo que las asociaciones suspendan el acceso a amenidades, cobren cargos por mora o registren avisos de morosidad (nuevo O.C.G.A. § 44-14-167).
- Crea recursos civiles que permiten a los propietarios demandar por daños de hasta $5,000 por infracción más honorarios de abogado, y permite que el Fiscal General busque sanciones de hasta $10,000 por infracción (nuevo O.C.G.A. § 44-14-168).
- Impide que los comisionados de impuestos y las empresas de servicios públicos emitan ejecuciones fiscales o ejecuten gravámenes contra viviendas ocupadas por su propietario por cargos de servicio que no sean impuestos (nuevo O.C.G.A. §§ 46-1-7 y 48-3-29).
A quién afecta
Los propietarios que viven en su residencia principal, las asociaciones de condominios y de propietarios que cobran cuotas y multas, los gobiernos y funcionarios fiscales de condados y municipios, las empresas de agua, alcantarillado y otros servicios públicos, y la oficina del Fiscal General, que obtiene autoridad de ejecución bajo las nuevas disposiciones de sanciones civiles.
Por qué importa
Los habitantes de Georgia que se atrasen en el pago de facturas de servicios públicos o cuotas de HOA ya no correrían el riesgo de perder su vivienda mediante una ejecución hipotecaria o una venta por impuestos; las asociaciones y los gobiernos locales tendrían en cambio que demandar para obtener una sentencia monetaria, lo que cambiaría la forma en que cobran los cargos impagos y eliminaría la ejecución hipotecaria como forma de presión sobre los propietarios.
Disposiciones clave
- La Sección 2 agrega el O.C.G.A. § 36-80-32, que prohíbe a los gobiernos locales trasladar los cargos de servicios públicos impagos al registro del impuesto sobre la propiedad para la venta por impuestos de una vivienda ocupada por su propietario.
- Las Secciones 3 a 9 reescriben las leyes de gravámenes de condominios y asociaciones de propietarios de Georgia (O.C.G.A. §§ 44-3-80, 44-3-109, 44-3-117, 44-3-206, 44-3-207, 44-3-225, 44-3-232) para eliminar los derechos de ejecución hipotecaria y de poder de venta contra viviendas ocupadas por su propietario y convertir las cuotas en deudas no garantizadas.
- La Sección 11 agrega los nuevos artículos del código 44-14-166 a 44-14-168, que en general prohíben las ventas forzadas de viviendas ocupadas por su propietario por cargos que no sean impuestos, anulan las cláusulas de ejecución hipotecaria por dichos cargos, y crean daños civiles y sanciones del Fiscal General por infracciones.
- La Sección 12 agrega el O.C.G.A. § 46-1-7, que permite a las empresas de servicios públicos demandar para cobrar facturas impagas, pero prohíbe los gravámenes que conduzcan a la ejecución hipotecaria o venta por impuestos de una vivienda ocupada por su propietario, y exige protecciones de debido proceso antes de cortar el servicio de agua o alcantarillado.
- La Sección 13 agrega el O.C.G.A. § 48-3-29, que prohíbe a los funcionarios fiscales emitir una ejecución fiscal o realizar una venta de una vivienda ocupada por su propietario basada, incluso parcialmente, en cargos de servicio que no sean impuestos.
- La Sección 14 establece la fecha de entrada en vigor como el 1 de julio de 2026, aplicable a las acciones de ejecución hipotecaria presentadas en esa fecha o después.
Del proyecto de ley
“No person or government entity shall commence a foreclosure, a tax sale, a tax execution sale, a sale of a lien, or any other involuntary forfeiture of an owner occupied dwelling based on nonpayment of nontax service charges.”
“Any lien by a property owners' association or condominium association for nontax service charges on an owner occupied dwelling shall be considered a personal unsecured obligation of the owner, collectable only by an action for a money judgment.”
“Statutory damages of not more than $5,000.00 per violation”
Tratado en reuniones (7)
Las reuniones de la Cámara de Representantes y el Senado que trataron este proyecto de ley, según sus transcripciones automáticas. Cada relato lo escribió Georgia Commons con IA y no forma parte del registro; el video es lo que se dijo.
Comité Ways & Means de la Cámara de Representantes, 23 de febrero de 2026
Desde 0:51:12 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que HB 1035 impediría las ventas forzosas de viviendas ocupadas por sus propietarios para cobrar cargos por servicios no tributarios, incluidas las cuotas de asociaciones de propietarios y las tarifas de servicios públicos, a la vez que mantendría las deudas, las sentencias civiles, la recaudación de impuestos y la ejecución hipotecaria. Ante una pregunta sobre los gravámenes, el patrocinador confirmó que los acreedores aún podrían recibir el pago cuando se venda una propiedad. Un miembro señaló los límites propuestos a las multas y los honorarios de abogados. Un miembro del concejo de South Fulton apoyó el proyecto de ley y describió el aumento progresivo de los cargos de las asociaciones de propietarios y el desplazamiento de residentes. Un propietario de vivienda y veterano retirado describió un litigio pendiente que amenazaba su residencia y pidió información más clara sobre las asociaciones de propietarios al cerrar la compra. Otra persona que testificó a favor dijo que las prácticas agresivas de cobro privan a las familias del valor acumulado en sus viviendas. Un residente de un condominio pidió una excepción para las cuotas compartidas del edificio y argumentó que las cuotas impagadas trasladan costos esenciales a los propietarios que sí pagan, a la vez que apoyó la protección contra la ejecución hipotecaria por multas. Un consejero de vivienda y corredor de bienes raíces apoyó las protecciones, describió a clientes que enfrentan deudas que aumentan drásticamente y reconoció la posibilidad de cambios relativos a los condominios. No se adoptó ninguna enmienda. La presidencia dijo que esta era una primera audiencia y que se programaría una segunda.
Comité Ways & Means de la Cámara de Representantes, 25 de febrero de 2026 (parte 1)
Desde 0:16:04 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que el proyecto de ley impediría que los cargos de servicios impagos no tributarios, incluidas las cuotas de asociaciones de propietarios, las cuotas de condominios y las facturas de servicios públicos, provocaran la venta forzosa de una vivienda ocupada por su propietario. El patrocinador dijo que los acreedores aún podrían procurar sentencias civiles, mientras que la recaudación del impuesto sobre la propiedad y los derechos de ejecución hipotecaria permanecerían sin cambios. El patrocinador argumentó que los cargos por mora, los intereses y los honorarios legales pueden convertir pequeñas deudas en obligaciones que ponen en riesgo las viviendas, especialmente para los hogares que enfrentan dificultades económicas. Un miembro del comité expresó inquietudes sobre multas arbitrarias y asociaciones de propietarios mal administradas, y luego preguntó si los gravámenes y las deudas válidos seguirían siendo cobrables sin recurrir a la ejecución. El patrocinador respondió que sí. El subcomité aprobó una moción para aprobar el proyecto mediante votación a viva voz, sin que se escuchara oposición.
Comité Ways & Means de la Cámara de Representantes, 26 de febrero de 2026
Desde 0:22:46 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que HB 1035 protegería a los propietarios de perder sus viviendas por cargos de servicios no tributarios, al exigir que el cobro se realizara mediante una sentencia judicial en lugar de una venta forzosa de la vivienda. El patrocinador también describió la medida como una forma de impedir el cobro indefinido de intereses sobre una línea de crédito y de proteger a las familias contra valoraciones excesivas. No hubo preguntas sustantivas en esta discusión. El comité dio curso al proyecto de ley mediante una votación a viva voz, sin que se anunciara un recuento.
Comité Urban Affairs del Senado, 26 de febrero de 2026
Desde 0:52:38 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: Una persona residente de un condominio informó que HB 1035 había sido aprobado por el Comité de Medios y Arbitrios de la Cámara de Representantes de Georgia esa mañana, y aclaró que no había sido aprobado por el pleno de la Cámara. Más adelante, una persona organizadora de un grupo de colaboración entre juntas directivas de asociaciones advirtió que eliminar la ejecución hipotecaria como opción para exigir el cumplimiento de las obligaciones en virtud de este proyecto y de otra propuesta podría poner en riesgo las finanzas de las asociaciones y trasladar los costos a los propietarios que pagan. El testigo instó a mantener la ejecución hipotecaria con salvaguardas o umbrales razonables. Al cierre, la presidencia reiteró lo informado sobre la aprobación en comité, dijo que el proyecto pasaría al Comité de Reglas de la Cámara y que tenía previsto hablar con la presidencia de ese comité. No hubo votación en esta reunión.
Comité Rules de la Cámara de Representantes, 2 de marzo de 2026
Desde 0:27:54 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que HB 1035 protegería las viviendas ocupadas por sus propietarios de la ejecución hipotecaria o la venta por deudas tributarias a causa de cargos por servicios no tributarios, incluidas las cuotas de asociaciones de propietarios y las facturas de servicios públicos. El patrocinador dijo que no perdonaría deudas, modificaría los impuestos sobre la propiedad ni interferiría con las hipotecas, pero exigiría que las cuotas se cobraran a través de un tribunal civil en lugar de mediante procedimientos de cobro tributario. No hubo preguntas ni una decisión posterior.
Cronología del estado
- House Committee Favorably Reported (Cámara de Representantes)
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Patrocinadores
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- David Huddleston (R, HD-72)
Temas
- protección contra ejecución hipotecaria de vivienda
- cuotas de HOA y condominios
- ventas por impuestos sobre la propiedad
- cargos de servicios públicos
- derecho de vivienda