HB 399: Property; require certain residential landlords to have in-state staff to manage tenant communications

Actualmente, los inquilinos y los oficiales locales de cumplimiento de códigos en Georgia no siempre tienen una forma fácil de identificar o contactar a la empresa que administra una propiedad de alquiler, especialmente cuando el propietario vive fuera del estado. Este proyecto de ley cambia eso de varias maneras. Primero, permite que los oficiales de cumplimiento de códigos que tengan causa probable de una violación del código le pidan a un inquilino el nombre, el número de licencia y la información de contacto de un administrador de propiedades con licencia. Segundo, crea un nuevo requisito (O.C.G.A. § 44-7-25) que establece que cualquier propietario que no viva en Georgia pero sea dueño u opere casas de alquiler unifamiliares o dúplex aquí debe contratar a un corredor de bienes raíces con licencia, y si ese corredor también vive fuera de Georgia, el corredor debe tener al menos un empleado ubicado físicamente en Georgia para recibir y atender las comunicaciones de los inquilinos sobre mantenimiento y otros problemas de la propiedad. El proyecto de ley también reduce quiénes están exentos de la ley de licencias de bienes raíces de Georgia (O.C.G.A. § 43-40-29), eliminando una exención que permitía a los propietarios usar a un empleado que autoadministrara la propiedad o a una empresa de administración para evitar los requisitos de licencia, mientras agrega una exención más limitada para familiares y funcionarios de una LLC. No incluye una sección separada de fecha de vigencia, por lo que entraría en vigor una vez que se firme como ley.

• Permite que los oficiales de cumplimiento de códigos, cuando tengan causa probable de una violación del código, exijan que un inquilino entregue el nombre, el número de licencia y la información de contacto del administrador de la propiedad.
• Exige que cualquier propietario que no viva en Georgia y que sea dueño de casas de alquiler unifamiliares o dúplex en el estado contrate a un corredor de bienes raíces con licencia para administrar la propiedad.
• Exige que ese corredor, si también vive fuera de Georgia, emplee al menos un empleado con base en Georgia para atender las comunicaciones de mantenimiento con los inquilinos.
• Elimina dos exenciones existentes de la ley de licencias de bienes raíces para propiedades de alquiler autoadministradas por el propietario o administradas por una empresa, de modo que esos propietarios fuera del estado ya no puedan usarlas para evitar contratar a un corredor con licencia.
• Agrega nuevas exenciones, más limitadas, a la ley de licencias para los familiares de un propietario y para los funcionarios de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) que sea dueña de la propiedad.

Los propietarios fuera del estado que sean dueños de casas de alquiler unifamiliares o dúplex en Georgia, los corredores de bienes raíces con licencia y administradores de propiedades que deben contratar, los inquilinos de esas propiedades, los oficiales locales de cumplimiento de códigos, y los propietarios que actualmente dependen de exenciones de autoadministración o administración por empresa de la ley de licencias de bienes raíces.

Los inquilinos que enfrenten problemas de mantenimiento o violaciones de código en casas propiedad de arrendadores fuera del estado obtendrían un contacto con base en Georgia obligado a responder a sus quejas. Los gobiernos locales también obtendrían una forma de identificar a los administradores de propiedades con licencia durante las investigaciones de violaciones de código, aunque solo cuando ya exista causa probable de una violación.

• La Sección 1 modifica el O.C.G.A. § 36-74-30(b) para que, cuando exista causa probable de una violación del código en una propiedad administrada por un profesional de bienes raíces con licencia, el inquilino deba proporcionar el nombre, el número de licencia y la información de contacto de ese administrador a un oficial de cumplimiento de códigos que lo solicite.
• La Sección 2 crea el nuevo O.C.G.A. § 44-7-25, que exige que los propietarios no residentes de alquileres unifamiliares o dúplex en Georgia empleen a un corredor con licencia, y exige que ese corredor tenga al menos un empleado con base en Georgia si el corredor no vive en el estado.
• La Sección 2 también les quita a esos propietarios no residentes dos exenciones existentes (párrafos 7 y 8 del O.C.G.A. § 43-40-29(a)) de los requisitos de licencia de bienes raíces.
• La Sección 3 revisa el O.C.G.A. § 43-40-29(a) eliminando la exención para propietarios que administran la propiedad mediante un empleado de tiempo completo o una empresa de administración con propiedad mayoritaria, y elimina por completo la exención separada del empleado de tiempo completo.
• La Sección 3 agrega nuevo lenguaje de exención que cubre a los familiares de un propietario (según lo definido por las reglas de la Comisión de Bienes Raíces) y a los funcionarios de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) que sea dueña de la propiedad.
• La Sección 4 deroga cualquier ley en conflicto.

1. 2025-07-01Effective Date
2. 2025-05-14Act 315
3. 2025-05-14House Date Signed by Governor (Cámara de Representantes)
4. 2025-04-10House Sent to Governor (Cámara de Representantes)
5. 2025-04-04House Agreed Senate Amend or Sub (Cámara de Representantes)
6. 2025-04-04Senate Passed/Adopted By Substitute (Senado)
7. 2025-04-04Senate Third Read (Senado)
8. 2025-04-04Senate Taken from Table (Senado)

• Mary Margaret Oliver (D, HD-84)Patrocinador principal
• Phil Olaleye (D, HD-59)
• Rhonda Burnough (D, HD-77)
• Shaw Blackmon (R, HD-146)
• Spencer Frye (D, HD-122)
• Joseph Gullett (R, HD-19)
• Max Burns (R, SD-23)

1. AprobadaVotación: Cámara de Representantes3 de marzo de 2025

   163 a favor, 4 en contra (6 sin votar, 7 con excusa)

   PASSAGE: House Vote #136

2. AprobadaVotación: Senado4 de abril de 2025

   41 a favor, 9 en contra (4 sin votar, 2 con excusa)

   PASSAGE BY SUBSTITUTE: Senate Vote #464

3. AprobadaVotación: Cámara de Representantes4 de abril de 2025

   159 a favor, 5 en contra (5 sin votar, 11 con excusa)

   Agree to Senate Substitute: House Vote #447

• derecho de arrendador e inquilino
• administración de propiedades de alquiler
• licencias de bienes raíces
• cumplimiento de códigos
• propietarios fuera del estado