Georgia CommonsSenado · Engrossed · 2025-2026 Regular Session
SB 458: "Home Inspector Licensing Act of Georgia"; enact
Última acción: 31 de marzo de 2026 · House Passed/Adopted By Substitute
Un proyecto de ley del Senado de Georgia crearía un sistema estatal de licencias para inspectores de vivienda a partir de 2028, exigiría que tengan seguro de responsabilidad civil y agregaría nuevas reglas para corredores de bienes raíces, incluida una prohibición a los "mayoristas" no licenciados que comercializan propiedades para reventa.
Los resúmenes de abajo son traducciones de resúmenes en inglés escritos por un modelo de IA (claude-sonnet-5) a partir del texto del proyecto de ley; no forman parte de él. El proyecto de ley está en inglés. Cite el texto, no el resumen. El texto almacenado es la versión Comm Sub, la más reciente que publica el sitio web de la Asamblea General.
En lenguaje claro
Georgia actualmente no otorga licencias a los inspectores de vivienda, las personas contratadas para examinar el estado de una casa antes de una venta. Este proyecto de ley, la "Home Inspector Licensing Act of Georgia", cambiaría eso al agregar un nuevo artículo a la ley estatal de licencias para contratistas. A partir del 1 de enero de 2028, los inspectores de vivienda y las empresas que realizan inspecciones de vivienda necesitarían una licencia de la junta estatal de licencias, que estaría bajo la división de contratistas residenciales. Los solicitantes deberían tener al menos 18 años, contar con un diploma de escuela secundaria o diez años de experiencia relevante, pasar una verificación de antecedentes penales y un examen, y tener al menos $250,000 en seguro de responsabilidad civil y de errores y omisiones. Las personas que ya trabajan como inspectores podrían obtener la licencia sin el requisito educativo si aprueban un examen nacional. El proyecto de ley también modifica la ley de corredores de bienes raíces (O.C.G.A. Título 43, Capítulo 40). Exige que la mayoría de los miembros de la Comisión de Bienes Raíces de Georgia sean licenciatarios en buen estado, prohíbe a los corredores trabajar con "mayoristas" no licenciados que revenden contratos de propiedad sin autorización del propietario, y permite que el comisionado emita órdenes de cesar y desistir por consentimiento contra corredores no licenciados.
Qué hace el proyecto de ley
- Crea una nueva licencia estatal para inspectores de vivienda y empresas de inspección de vivienda, requerida a partir del 1 de enero de 2028.
- Establece requisitos mínimos para los solicitantes de inspector de vivienda: 18 años de edad, un diploma de escuela secundaria o diez años de experiencia, una verificación de antecedentes penales y una calificación de aprobación en el examen.
- Exige que los inspectores de vivienda licenciados tengan al menos $250,000 en seguro de responsabilidad civil general y $250,000 en seguro de errores y omisiones, incluida cobertura para referencias.
- Define una nueva categoría llamada 'mayorista' en la ley de bienes raíces y prohíbe a los corredores listar una propiedad para la venta en nombre de un mayorista sin el consentimiento del propietario.
- Permite que el comisionado de la Comisión de Bienes Raíces emita órdenes de cesar y desistir por consentimiento contra personas acusadas de actuar como corredor sin licencia.
- Exige que cinco de los seis miembros de la Comisión de Bienes Raíces sean licenciatarios en buen estado que hayan estado activamente licenciados, no solo dedicados, en bienes raíces durante cinco años.
A quién afecta
Los inspectores de vivienda y las empresas que realizan inspecciones de vivienda, que necesitarían una nueva licencia estatal y seguro; los futuros compradores y vendedores de vivienda que contratan inspectores; los corredores y vendedores de bienes raíces, que enfrentan nuevas restricciones para trabajar con mayoristas de propiedades no licenciados; y los miembros de la Comisión de Bienes Raíces de Georgia.
Por qué importa
Los habitantes de Georgia que compran o venden viviendas obtendrían la seguridad de que los inspectores cumplen con estándares mínimos de capacitación, verificación de antecedentes y seguro, ya que hoy no existe tal licencia. Los corredores de bienes raíces también enfrentarían nuevas restricciones para ayudar a mayoristas no licenciados, cambiando cómo se pueden comercializar ciertos acuerdos de reventa de propiedades.
Disposiciones clave
- La Sección 3 agrega una definición de 'mayorista' a la ley de corredores de bienes raíces de Georgia, que cubre a personas no licenciadas que comercializan propiedades para reventa sin la autorización escrita del propietario.
- La Sección 4 exige que cinco de los seis miembros de la Comisión de Bienes Raíces sean licenciatarios en buen estado activamente licenciados en bienes raíces durante cinco años.
- La Sección 6 exime a los posibles compradores de la licencia de corredor solo si no son mayoristas o no reciben una tarifa separada por sus acciones.
- La Sección 7 permite que el comisionado emita una orden final de cesar y desistir por consentimiento contra corredores no licenciados bajo investigación, además del poder existente de la comisión para emitir órdenes de cesar y desistir.
- La Sección 9 crea el Artículo 2 del Capítulo 41, que exige la licencia de inspector de vivienda y de empresa para el 1 de enero de 2028, con renovación cada cuatro años según el mes de nacimiento del licenciatario.
- La nueva Sección de Código 43-41-23 establece requisitos mínimos de seguro de $250,000 por ocurrencia y $500,000 en total, tanto para la cobertura de responsabilidad civil como para la de errores y omisiones.
- La nueva Sección de Código 43-41-27 permite que la junta investigue quejas e imponga sanciones, incluidas multas, suspensión o revocación de la licencia, o una remisión penal al Fiscal General.
- La nueva Sección de Código 43-41-30 permite que los inspectores actuales omitan los requisitos educativos si aprueban el National Home Inspector Examination antes de presentar la solicitud, a partir del 1 de julio de 2027.
Del proyecto de ley
“'Wholesaler' means any person not licensed under this chapter who enters, or offers to enter, an assignable contract for real property and markets the property for sale or reassignment without written authorization from the property owner.”
“'Home inspector' means any person, except an employee of a county, municipality, or political subdivision while engaged in the performance of the duties of his or her employment, who, for consideration, inspects and reports on the condition of any home”
“Home inspectors shall be licensed by the board beginning January 1, 2028.”
Tratado en reuniones (18)
Las reuniones de la Cámara de Representantes y el Senado que trataron este proyecto de ley, según sus transcripciones automáticas. Cada relato lo escribió Georgia Commons con IA y no forma parte del registro; el video es lo que se dijo.
Comité Regulated Industries and Utilities del Senado, 12 de febrero de 2026
Desde 0:03:54 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que SB 458 establecería un sistema de licencias para inspectores de viviendas en todo el estado bajo la junta existente de contratistas residenciales, en sustitución de los requisitos locales dispares. El patrocinador describió las disposiciones sobre seguro de responsabilidad civil, capacitación, exámenes y cumplimiento como protecciones al consumidor e informó de una factura de reparación de $40,000 que recibió un residente de su distrito después de que una inspección no detectara problemas. Una persona que testificó en representación de Georgia Realtors apoyó las normas estatales y dijo que los inspectores actuales podrían obtener la licencia si aprobaban el examen nacional. Esa persona dijo que el sistema de licencias daría al estado herramientas más sólidas de investigación y disciplina. Varios miembros cuestionaron si exigir licencias mejoraría las inspecciones o crearía barreras para trabajar. Un miembro sugirió permitir que cualquier persona que aprobara el examen pudiera obtener la licencia sin tener que completar cursos obligatorios. Otros cuestionaron la educación continua, el requisito de un diploma de escuela secundaria y si la certificación podría reemplazar la licencia obligatoria. Los miembros también compartieron experiencias con defectos no detectados y reembolsos limitados. El patrocinador apoyó mantener el seguro de responsabilidad civil y se mostró dispuesto a reducir otros requisitos. El patrocinador propuso el 1 de enero de 2028 como fecha de entrada en vigor, pero no se aprobó ninguna enmienda. La presidencia mantuvo el proyecto de ley únicamente como asunto de audiencia, y el patrocinador aceptó trabajar con los miembros en las revisiones.
Comité Regulated Industries and Utilities del Senado, 17 de febrero de 2026
Desde 1:16:04 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador presentó un texto sustitutivo de SB 458 que establece licencias para inspectores de viviendas. El patrocinador dijo que los constructores de viviendas y los profesionales de bienes raíces locales solicitaron protecciones para los consumidores, entre ellas un seguro de responsabilidad civil y un estándar básico de competencia, y señaló que 42 estados contaban con programas de licencias o certificación. El patrocinador describió cambios que aplazaban la fecha de entrada en vigor al 1 de enero de 2028, permitían acreditar 10 años de experiencia en lugar de un diploma de escuela secundaria y eliminaban los requisitos de formación previa a la obtención de la licencia y de educación continua. El texto sustitutivo mantuvo un examen y los requisitos de seguro, dispuso renovaciones cada cuatro años vinculadas al mes de nacimiento y permitió presentar solicitudes seis meses antes de la fecha de entrada en vigor. Ante una pregunta sobre la certificación en lugar de la licencia, el patrocinador dijo que esa opción seguía en discusión, pero que aun así requeriría la administración de una junta. El patrocinador dijo que la junta podría desarrollar un examen o utilizar uno reconocido a nivel nacional. En respuesta a otra pregunta, el patrocinador dijo que la división residencial de la Contractors Board existente supervisaría a los inspectores, sin crear una nueva junta. Un miembro apoyó esa asignación por su relación con los conocimientos sobre construcción de viviendas. El comité aprobó el texto sustitutivo con un miembro en contra; no se indicó el total de votos a favor.
Comité Rules del Senado, 24 de febrero de 2026
Desde 0:14:01 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que el proyecto de ley exigiría licencias para los inspectores de viviendas, les exigiría demostrar una competencia básica y requeriría un seguro de responsabilidad civil. El patrocinador dijo que 42 estados ya tenían un sistema de licencias y Georgia no. El patrocinador también dijo que se habían elaborado cambios con el Comité de Industrias Reguladas, sin describir esos cambios. No hubo preguntas de fondo ni votación después.
Comité Rules del Senado, 25 de febrero de 2026
Desde 0:28:53 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El proponente describió el proyecto de ley como una medida que establecería licencias para los inspectores de viviendas y les exigiría contar con un seguro de responsabilidad civil. No hubo preguntas sustantivas después, y el proyecto de ley no fue seleccionado para el calendario del pleno.
Comité Rules del Senado, 3 de marzo de 2026
Desde 0:09:38 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador describió SB 458 como un proyecto de ley sobre licencias para inspectores de viviendas y dijo que ya se había presentado ante el comité. No hubo preguntas sustantivas. Más adelante, los miembros lo seleccionaron para el calendario como parte del conjunto aprobado.
Comité Rules del Senado, 5 de marzo de 2026
Desde 1:21:43 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El presidente enumeró SB 458 entre los proyectos de ley pendientes del día anterior que volverían al orden del día del pleno. No se discutieron sus disposiciones. El comité aprobó por unanimidad el paquete del orden del día.
Sesión en el pleno del Senado, 6 de marzo de 2026 (día legislativo 28, parte 2)
Desde 1:33:52 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General · Confirmado por el historial del proyecto de ley (Senate Taken from Table)
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que el proyecto de ley exigiría a los inspectores de viviendas demostrar competencia básica y contar con un seguro de responsabilidad civil. El patrocinador dijo que 42 estados ya tenían algún tipo de licencia, mientras que Georgia permitía que una persona sin conocimientos de construcción o inspección se presentara como inspector de viviendas. El patrocinador describió la medida como una protección al consumidor para las personas que compran lo que suele ser su activo de mayor valor. No hubo preguntas ni discursos en contra después de la presentación. El Senado de Georgia adoptó el texto sustitutivo del comité y aprobó el proyecto de ley, por 46 votos a favor y 2 en contra.
Comité Small Business Development de la Cámara de Representantes, 17 de marzo de 2026
Desde 0:33:10 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El director de incidencia de la Georgia Association of Realtors presentó SB 458 como una propuesta para otorgar licencias a inspectores de viviendas. El director de incidencia dijo que los inspectores de viviendas eran los únicos participantes en una transacción de vivienda que no contaban con licencias y que los problemas en la zona de Valdosta motivaron la propuesta. Según el director de incidencia, el proyecto de ley incorporaría un nuevo tipo de licencia a la estructura de licencias para contratistas generales, en lugar de crear una junta independiente. El director de incidencia informó que el Comité de Industrias Reguladas lo había aprobado el día anterior y que se dirigía al Comité de Reglas. No se tomó ninguna medida en esta reunión.
Comité Rules de la Cámara de Representantes, 19 de marzo de 2026
Desde 0:57:23 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: La persona que hizo la presentación dijo que el proyecto de ley establecería licencias para los inspectores de viviendas, exigiría pruebas de competencia básica y un seguro de responsabilidad civil, y abordaría las prácticas abusivas de los mayoristas inmobiliarios. Dijo que Georgia actualmente permite que alguien sin cualificaciones se anuncie como inspector de viviendas y calculó que 44 estados exigen una licencia. No hubo preguntas ni medidas sobre su inclusión en el calendario.
Comité Rules de la Cámara de Representantes, 27 de marzo de 2026
Desde 0:47:08 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General · Confirmado por el 2026 House Journal, p. 3839
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que SB 458 exigiría que los inspectores de viviendas aprobaran un examen de competencia y tuvieran seguro de responsabilidad civil, y pondría la supervisión a cargo de una junta existente de contratistas residenciales en lugar de crear una nueva. El patrocinador dijo que unos 44 estados ya exigían una licencia o un certificado. El patrocinador y un miembro también describieron disposiciones relacionadas con intermediarios mayoristas de bienes raíces y transacciones que involucran a propietarios vulnerables. El patrocinador citó como ejemplo del problema a una viuda de edad avanzada que vendió 200 acres por $38,000. Un segundo miembro preguntó si los contratistas con licencia estarían exentos de obtener otra licencia. El patrocinador dijo que no recordaba ninguna exención, pero expresó disposición a considerar una. Un tercer miembro preguntó si los compradores aún podrían adquirir propiedades para revenderlas si revelaban esa intención, y el patrocinador confirmó que sí podrían. No se mostró ninguna enmienda ni ninguna otra medida.
Comité Rules de la Cámara de Representantes, 31 de marzo de 2026
Desde 1:32:47 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El comité incluyó SB 458 en el calendario del pleno del día, sin que se expresara oposición. No hubo presentación sustancial ni debate.
Sesión en el pleno de la Cámara de Representantes, 31 de marzo de 2026 (día legislativo 39, parte 2)
Desde 0:34:23 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General · Confirmado por el 2026 House Journal, p. 3906
Resumen de Georgia Commons: La persona que presentó el proyecto dijo que exigiría a los inspectores de viviendas obtener licencias y seguros, establecería un proceso de quejas y permitiría retirar licencias por conducta indebida. Dijo que Georgia era uno de los pocos estados que no exigían licencias a los inspectores, pese a su importancia en la compra de viviendas. También dijo que el proyecto abordaba a los intermediarios mayoristas que ponen viviendas bajo contrato y buscan otro comprador sin el consentimiento informado del propietario, eludiendo los requisitos de licencia inmobiliaria. Ningún miembro hizo preguntas. La Cámara adoptó el texto sustitutivo del comité y aprobó el proyecto, por 138 a 19.
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno del Senado, 5 de febrero de 2026 (día legislativo 13), 0:24:18
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno del Senado, 18 de febrero de 2026 (día legislativo 20), 0:30:38
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno del Senado, 19 de febrero de 2026 (día legislativo 21), 0:36:14
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno de la Cámara de Representantes, 9 de marzo de 2026 (día legislativo 29), 0:53:34
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno de la Cámara de Representantes, 10 de marzo de 2026 (día legislativo 30), 0:43:10
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno de la Cámara de Representantes, 18 de marzo de 2026 (día legislativo 33), 0:53:45
Cronología del estado
- House Passed/Adopted By Substitute (Cámara de Representantes)
- House Third Readers (Cámara de Representantes)
- House Committee Favorably Reported By Substitute (Cámara de Representantes)
- House Second Readers (Cámara de Representantes)
- House First Readers (Cámara de Representantes)
- Senate Passed/Adopted By Substitute (Senado)
- Senate Third Read (Senado)
- Senate Taken from Table (Senado)
Mostrar el historial completo (13 acciones)
- Senate Tabled (Senado)
- Senate Read Second Time (Senado)
- Senate Committee Favorably Reported By Substitute (Senado)
- Senate Read and Referred (Senado)
- Senate Hopper (Senado)
Patrocinadores
- Russ Goodman (R, SD-8)
- Bo Hatchett (R, SD-50)
- Drew Echols (R, SD-49)
- Emanuel Jones (D, SD-10)
- David Lucas (D, SD-26)
- Lee Anderson (R, SD-24)
- Billy Hickman (R, SD-4)
- Kay Kirkpatrick (R, SD-32)
- Chuck Hufstetler (R, SD-52)
- Clint Dixon (R, SD-45)
- Gail Davenport (D, SD-17)
- Tonya Anderson (D, SD-43)
- Max Burns (R, SD-23)
- RaShaun Kemp (D, SD-38)
- Sonya Halpern (D, SD-39)
- Clint Crowe (R, HD-118)
Votaciones
- Votación: Senado6 de marzo de 2026
46 a favor, 2 en contra (3 sin votar, 4 con excusa)
- Votación: Cámara de Representantes31 de marzo de 2026
138 a favor, 19 en contra (9 sin votar, 10 con excusa)
Temas
- inspecciones de vivienda
- licencias inmobiliarias
- protección al consumidor
- licencias profesionales
- venta de propiedades