Georgia CommonsSenado · Engrossed · 2025-2026 Regular Session
SB 463: Specialized Land Transactions; business enterprises or business enterprises controlled by natural born persons from owning an interest in more than 500 single-family residential properties; prohibit
Última acción: 27 de marzo de 2026 · House Committee Favorably Reported By Substitute
Un proyecto de ley del Senado de Georgia, reescrito por un sustituto de comité de la Cámara, crearía un proceso acelerado para que los propietarios logren que los sheriffs y otros oficiales retiren a los ocupantes ilegales, mientras reescribe las leyes estatales sobre ocupación ilegal y desalojo.
Los resúmenes de abajo son traducciones de resúmenes en inglés escritos por un modelo de IA (claude-sonnet-5) a partir del texto del proyecto de ley; no forman parte de él. El proyecto de ley está en inglés. Cite el texto, no el resumen. El texto almacenado es la versión Comm Sub, la más reciente que publica el sitio web de la Asamblea General.
En lenguaje claro
Este proyecto de ley, titulado la 'Georgia Anti-Squatting Act of 2026,' reemplaza su materia original con una reelaboración completa de las leyes de Georgia sobre ocupantes ilegales, intrusos y huéspedes de hotel que se quedan más de lo permitido. Otorga a los tribunales de magistrados jurisdicción sobre los nuevos procedimientos de remoción de ocupantes ilegales, reescribe el delito de ocupación ilegal (O.C.G.A. § 16-7-21.1) para eliminar el antiguo proceso de citación y documentación, y añade restitución basada en la renta de mercado justa para las víctimas. Crea un proceso completamente nuevo (O.C.G.A. § 44-11-34) que permite a un propietario presentar una denuncia jurada ante un sheriff u otro oficial certificado solicitando la remoción inmediata de personas que viven ilegalmente en su propiedad, sin pasar por un tribunal de desalojo, siempre que se cumplan varias condiciones, como que no haya una demanda pendiente y no exista relación familiar. También actualiza las reglas de desalojo de hoteles y alquileres, acorta algunos plazos para ejecutar órdenes de posesión, y crea un nuevo delito grave por usar documentos falsos de contrato de arrendamiento o escritura para ocupar una propiedad. La ley entraría en vigor tan pronto como el Gobernador la firme.
Qué hace el proyecto de ley
- Reescribe el delito de ocupación ilegal (O.C.G.A. § 16-7-21.1) para eliminar el antiguo proceso de defensa basado en citación y documentación y exige que los ocupantes ilegales condenados paguen restitución basada en la renta de mercado justa.
- Crea un nuevo proceso legal (O.C.G.A. § 44-11-34) que permite a los propietarios presentar una denuncia jurada ante las fuerzas del orden para que se retire de inmediato a los ocupantes ilegales, evitando el proceso normal de un tribunal de desalojo, si se cumplen condiciones estrictas.
- Convierte en delito grave, castigado con uno a cinco años de prisión sin suspensión ni libertad condicional, presentar a sabiendas un contrato de arrendamiento, escritura u otro documento falso para reclamar el derecho a ocupar una propiedad.
- Acorta el plazo antes de que un arrendador pueda contratar a un oficial fuera de servicio para ejecutar una orden de posesión, de 14 días a 7 días, y reduce el requisito de aviso previo de cinco días a tres.
- Reescribe las reglas de remoción de hoteles y posaderos (O.C.G.A. § 43-21-3.2), incluyendo un requisito de aviso de 10 días antes de retirar a huéspedes que se hayan quedado más de 90 días consecutivos y nuevas reglas para manejar sus pertenencias.
- Otorga a los tribunales de magistrados jurisdicción sobre los juicios por ocupación ilegal y los nuevos procedimientos de remoción de ocupantes ilegales bajo la Sección del Código 44-11-34.
A quién afecta
Propietarios de bienes inmuebles y arrendadores, inquilinos y huéspedes de hotel, personas acusadas de ocupación ilegal o intrusión, sheriffs y sus adjuntos, alguaciles, mariscales y otros oficiales de paz certificados, jueces de tribunales de magistrados, y posaderos y sus huéspedes que se quedan más de 90 días.
Por qué importa
Los propietarios obtendrían una forma más rápida de retirar a los ocupantes ilegales mediante una denuncia jurada ante la policía en lugar de un desalojo judicial, mientras que los acusados de ocupación ilegal perderían el proceso previo de defensa basado en documentación. Los oficiales obtienen nuevos deberes y protecciones de inmunidad, y las personas removidas injustamente podrían demandar por el triple del valor del alquiler más daños.
Disposiciones clave
- La Sección 4 reescribe el O.C.G.A. § 16-7-21.1, eliminando el proceso previo de defensa por citación y documentación para los acusados de ocupación ilegal y añadiendo restitución obligatoria basada en la renta mensual de mercado justa.
- La Sección 5 revisa la ley de remoción de posaderos (O.C.G.A. § 43-21-3.2), exigiendo un aviso escrito de 10 días antes de retirar a huéspedes que se hayan quedado más de 90 días consecutivos y estableciendo reglas para manejar su propiedad.
- La Sección 6 acorta el plazo de ejecución de la orden de posesión de 14 a 7 días y el período de aviso previo de cinco a tres días calendario antes de que los arrendadores puedan usar oficiales fuera de servicio.
- La Sección 7 añade la nueva Sección del Código 44-11-34, creando un proceso de denuncia jurada para la remoción inmediata de ocupantes ilegales por parte de las fuerzas del orden, enumerando siete condiciones que deben cumplirse y proporcionando un modelo de formulario de denuncia.
- La Sección 7 también crea un nuevo delito grave por presentar a sabiendas un contrato de arrendamiento, escritura u otro documento falso para ocupar una propiedad, con una pena mínima obligatoria de uno a cinco años sin suspensión.
- La Sección 7 permite una demanda civil por remoción indebida, permitiendo que una persona removida injustamente recupere el triple de la renta mensual de mercado justa, daños reales, costas judiciales y honorarios de abogados.
- La Sección 8 hace que la Ley entre en vigor inmediatamente tras la firma del Gobernador o al convertirse en ley sin firma.
Del proyecto de ley
“The General Assembly finds that the right to exclude others from entering, and the right to direct others to immediately vacate, real property are the most important real property rights.”
“A person may bring a civil cause of action for wrongful removal under this Code section.”
“shall be sentenced to a mandatory minimum term of imprisonment of not less than one year nor more than five years, and no portion of the mandatory minimum sentence imposed shall be suspended, stayed, probated, deferred, or otherwise withheld by the sentencing court.”
Tratado en reuniones (14)
Las reuniones de la Cámara de Representantes y el Senado que trataron este proyecto de ley, según sus transcripciones automáticas. Cada relato lo escribió Georgia Commons con IA y no forma parte del registro; el video es lo que se dijo.
Comité Economic Development and Tourism del Senado, 17 de febrero de 2026
Desde 0:16:05 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador presentó un texto sustitutivo de SB 463 y afirmó que los inversionistas con abundante efectivo ponen en desventaja a las familias que buscan vivienda. El patrocinador describió un límite de propiedad de 500 viviendas, restricciones para que los vehículos de inversión extranjeros sean propietarios de viviendas de alquiler, demandas privadas y la pérdida de ciertos créditos y deducciones fiscales. Según el patrocinador, los propietarios actuales que superen el límite podrían conservar sus propiedades, pero no ampliar sus tenencias; las construcciones nuevas, las casas adosadas, los apartamentos y los condominios estarían exentos. Los miembros cuestionaron las pruebas del perjuicio, la identificación de compradores extranjeros, las obligaciones de los corredores inmobiliarios y el límite. El patrocinador reconoció las dificultades para aplicar la medida, dijo que los corredores solo informarían sobre las restricciones y describió la cifra de 500 como un umbral destinado a no afectar a los pequeños arrendadores. Ante una pregunta sobre si las sanciones fiscales provocarían ventas, el patrocinador dijo que la desinversión sería aceptable. Otro miembro pidió dar tiempo para vender cuando un propietario extranjero se mude y quiera alquilar una vivienda; el patrocinador se mostró abierto a una enmienda, pero no se adoptó ninguna. Un promotor que construye viviendas para alquilarlas se opuso a las restricciones sobre las opciones de los vendedores y advirtió que se reduciría la construcción. Un testigo de Home Builders Association of Georgia planteó inquietudes sobre los derechos de propiedad y cuestiones constitucionales. Un testigo de Georgia Association of Realtors advirtió sobre los efectos que las ventas a gran escala tendrían en los negocios locales de alquiler, las inversiones para la jubilación y el valor de las viviendas, y sugirió un enfoque fiscal diferente. El comité aprobó el proyecto de ley tras una votación a mano alzada; no se indicó el recuento completo.
Comité Rules del Senado, 26 de febrero de 2026
Desde 0:13:44 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: Una persona que intervino describió SB 463 como una medida para impedir que los fondos de cobertura compren casas en Georgia. No hubo detalles ni preguntas después. Más adelante, un miembro lo seleccionó para el calendario del pleno, que el comité aprobó por unanimidad.
Sesión en el pleno del Senado, 3 de marzo de 2026 (día legislativo 26)
Desde 2:41:20 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General · Confirmado por el historial del proyecto de ley (Senate Third Read)
Resumen de Georgia Commons: El promotor dijo que SB 463 limitaría a los inversionistas a 500 viviendas unifamiliares existentes en Georgia, prohibiría que los vehículos de inversión extranjeros compraran propiedades unifamiliares de alquiler y permitiría demandas civiles con indemnizaciones de $100,000 por infracción. El promotor describió las restricciones a los créditos y deducciones fiscales como herramientas adicionales para hacer cumplir la medida. Citando datos de 2022 de la Government Accountability Office, el promotor dijo que los inversionistas que poseían más de 1,000 viviendas controlaban el 25% del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares de Atlanta. El promotor argumentó que sus ofertas en efectivo y cierres rápidos ponían en desventaja a las familias que buscaban vivienda. Al preguntársele sobre las propiedades existentes y la construcción, el promotor dijo que los propietarios no tendrían que vender viviendas, pero no podrían adquirir más mientras superaran el límite, y que los vecindarios de alquiler de nueva construcción estarían exentos. Los miembros preguntaron por qué el límite no era más bajo. El promotor describió el límite de 500 como una solución intermedia destinada a no afectar a los propietarios locales más pequeños y a mejorar las posibilidades de aprobación en la Cámara de Representantes de Georgia, aunque reconoció que había pocos datos sobre los propietarios afectados. Otro miembro cuestionó los efectos sobre el financiamiento y la rehabilitación. El promotor distinguió las nuevas construcciones exentas y las viviendas renovadas para su reventa de las compras de viviendas existentes para alquilarlas. El Senado de Georgia adoptó el texto sustitutivo del comité y aprobó el proyecto de ley por 49-3.
Comité Small Business Development de la Cámara de Representantes, 17 de marzo de 2026
Desde 0:36:28 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El director de incidencia de la Georgia Association of Realtors se opuso a SB 463, citando su límite de propiedad de 500 viviendas y la disposición que permite demandas privadas. El director de incidencia propuso una alternativa tributaria de adopción opcional a nivel local: gravar a los arrendadores con menos de 500 viviendas sobre el 40% del valor tasado y a los inversionistas más grandes sobre el 100%. El director de incidencia sostuvo que este enfoque favorecería a los arrendadores más pequeños sin exigir ventas ni imponer un límite a la propiedad, al tiempo que permitiría a los condados decidir si participar. Más adelante, el director de incidencia dijo que un límite podría obligar a poner viviendas en el mercado, pero expresó preocupación por su efecto en la inversión inmobiliaria. El director de incidencia hizo hincapié en aumentar la oferta y proteger a los arrendadores más pequeños. En sus comentarios finales, un legislador visitante también se opuso a establecer un límite arbitrario al número de viviendas que una entidad o persona podría poseer, y describió las comunidades de viviendas de alquiler propiedad de inversionistas como una respuesta a la oferta limitada y la fuerte demanda. No se registró ninguna enmienda ni votación.
Comité Judiciary de la Cámara de Representantes, 17 de marzo de 2026
Desde 2:27:47 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: El patrocinador dijo que SB 463 impediría que los grandes inversionistas adquirieran más de 500 viviendas unifamiliares, restringiría las compras de inversionistas extranjeros para uso de alquiler, eliminaría determinados beneficios fiscales y permitiría indemnizaciones de $100,000 por infracción. El patrocinador dijo que no se exigiría vender las propiedades que ya se poseyeran y que los constructores podrían conservar las viviendas que construyeran. El patrocinador argumentó que las ofertas en efectivo y los cierres de compraventa más rápidos de los inversionistas ponen a las familias en desventaja, y citó un informe federal que estimó que los grandes inversionistas poseían el 25% del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares de Atlanta en 2022. Un miembro cuestionó el umbral de 500 viviendas y planteó los costos escolares y de infraestructura. El patrocinador dijo que se podría considerar un umbral de 250, pero se opuso a las ventas obligatorias por inquietudes constitucionales. Otro miembro propuso una excepción para las empresas que renuevan viviendas para revenderlas, que el patrocinador apoyó. Un testigo de Open Door solicitó esa excepción y expresó disposición a considerar un plazo para la reventa. Una persona que defiende los intereses de los propietarios de viviendas apoyó las restricciones. Landmark Properties y testigos del sector inmobiliario comercial solicitaron un tratamiento más claro de las viviendas construidas específicamente para alquiler, la vivienda estudiantil, la inversión extranjera y la reurbanización. Los constructores y los grupos del sector que se oponían advirtieron sobre una reducción de la oferta de alquiler, problemas de financiamiento y litigios. Un testigo de National Home Rental Council argumentó que la redacción sobre la propiedad obligaría a vender y violaría las protecciones constitucionales. El patrocinador discrepó de la interpretación de los testigos sobre la excepción para los constructores. Un testigo neutral de Georgia Public Policy Foundation dijo que las estimaciones de propiedad varían según la definición e informó de un aumento de la proporción de propietarios de viviendas en 12 condados estudiados. Georgia Realtors se opuso al límite y propuso, en su lugar, valoraciones más altas para el impuesto sobre la propiedad de los grandes inversionistas. Un agente de policía se opuso al proyecto de ley y describió la ayuda de un programa de vivienda de Progress Residential. La presidencia dejó pendiente el proyecto de ley para recibir testimonios adicionales, previstos para el jueves. No se realizó ninguna votación.
Comité Judiciary de la Cámara de Representantes, 26 de marzo de 2026
Desde 0:36:25 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: La presidencia propuso eliminar el contenido existente de este proyecto de ley y reemplazarlo por el texto sobre la ocupación ilegal de propiedades y los propietarios de establecimientos de hospedaje que se estaba revisando. Un miembro presentó una moción para aprobar el proyecto de ley y otro la secundó. Un miembro objetó que los miembros no tenían copias del proyecto de ley de base; la presidencia dijo que se proporcionarían copias. Continuó el debate sobre el reemplazo propuesto. El promotor dijo que los contratos de hotel deberían seguir siendo acuerdos entre el propietario del establecimiento de hospedaje y el huésped, independientemente de la duración de la estadía. Los miembros preguntaron si la disposición de aviso de 10 días permitía expresamente a los huéspedes subsanar los incumplimientos y si los cambios de habitación podrían anular las protecciones. El promotor se mostró abierto a las enmiendas, pero advirtió que los cambios podrían complicar la aprobación antes de que terminara el período de sesiones. Una persona que testificó en representación del sector hotelero dijo que el texto que permitía una alternativa acordada al desalojo abordaba la oportunidad de subsanar los incumplimientos. Los miembros solicitaron testimonios de defensores de la vivienda y de las familias, y señalaron que ya se había escuchado al sector hotelero. Un miembro criticó la poca antelación del aviso público. La presidencia citó limitaciones de tiempo y luego suspendió la reunión hasta la 1 p. m. para preparar un texto sustitutivo y posiblemente escuchar más testimonios. Se invitó a presentar testimonios por escrito antes de esa hora. No se adoptó ningún texto de reemplazo ni se mostró ninguna votación final.
Comité Judiciary de la Cámara de Representantes, 26 de marzo de 2026
Desde 0:10:15 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: Un miembro presentó una moción para aprobar un texto sustitutivo sobre los huéspedes de hoteles y las estadías prolongadas. Cuando se le preguntó por qué se habían eliminado las protecciones de los registros de desalojo, el miembro lo calificó de una decisión de política pública; el patrocinador dijo que no había solicitado su eliminación. Un miembro propuso cuatro enmiendas: restablecer las protecciones que impedían el acceso público a los registros de desalojo cuando los inquilinos ganaran el caso, cumplieran los acuerdos o hubieran transcurrido tres años desde la resolución; modificar las reglas sobre estadías en hoteles y notificaciones, incluido un umbral de 90 de cada 100 días, la exclusión de los fines de semana del plazo de notificación y las oportunidades para subsanar incumplimientos del contrato; eliminar una disposición sobre las fuerzas del orden; y restablecer el texto aprobado por el Senado de Georgia. El miembro dijo que los cambios en las reglas para hoteles evitarían la manipulación mediante cambios de habitación y permitirían a los huéspedes subsanar los incumplimientos. El miembro argumentó que la ley vigente sobre entrada o permanencia no autorizada en una propiedad era suficiente y que las fuerzas del orden ya estaban sobrecargadas. La vicepresidencia respondió que las fuerzas del orden necesitaban facultades más específicas y dijo que la legislación anterior sobre ocupantes ilegales había ayudado a reducir los casos pendientes en los tribunales. Los miembros también discreparon sobre si restablecer el texto del Senado de Georgia encajaba con el tema del texto sustitutivo. Otro miembro propuso tratar como inquilinos a los huéspedes que residieran en una habitación durante al menos 90 de cada 100 días, y dijo que esto respondería a una solicitud de la Corte Suprema de Georgia de definir la condición de inquilino. Las cinco enmiendas fueron rechazadas. La presidencia confirmó la recepción de testimonios por escrito; un miembro señaló que los asistentes que habían regresado no podían testificar. El comité aprobó el texto sustitutivo mediante una votación a mano alzada, sin que se anunciara el recuento.
Comité Rules de la Cámara de Representantes, 31 de marzo de 2026
Desde 0:54:10 · Ver en el canal de Vimeo de la Asamblea General
Resumen de Georgia Commons: La persona que presentó la medida dijo que un texto sustitutivo del Comité Judicial de la Cámara de Representantes de Georgia para SB 463 reemplazaba su texto original con disposiciones de reforma sobre ocupantes ilegales destinadas a ayudar a los propietarios a recuperar viviendas, negocios y propiedades hoteleras ocupadas ilegalmente. Un miembro citó una estimación de Southern Poverty Law Center de unas 30,000 familias que viven en moteles de estadía prolongada en el área metropolitana de Atlanta y preguntó si los niños podrían enfrentar el desalojo y quedarse sin hogar. La persona que presentó la medida dijo que las estadías en hoteles seguirían siendo relaciones de hospedaje en lugar de convertirse en arrendamientos con el tiempo y argumentó que las familias estarían protegidas mientras pagaran y cumplieran sus contratos. Cuando se le preguntó por disposiciones que protegieran específicamente a los niños, dijo que no había ninguna. Un segundo miembro preguntó sobre las disposiciones eliminadas que permitían ocultar ciertos registros de desalojo de la consulta pública. La persona que presentó la medida confirmó que el comité había eliminado esas disposiciones, dijo que seguían en otra medida y finalmente afirmó su apoyo a esa protección. También confirmó que esta no era una propuesta del gobernador. No se registró ninguna decisión.
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno del Senado, 5 de febrero de 2026 (día legislativo 13), 0:24:57
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno del Senado, 17 de febrero de 2026 (día legislativo 19), 0:33:40
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno del Senado, 18 de febrero de 2026 (día legislativo 20), 0:31:38
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno de la Cámara de Representantes, 4 de marzo de 2026 (día legislativo 27, AM), 0:52:02
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno de la Cámara de Representantes, 6 de marzo de 2026 (día legislativo 28, AM), 1:04:09
- Leído en voz alta: Sesión en el pleno de la Cámara de Representantes, 27 de marzo de 2026 (día legislativo 38, parte 1), 0:37:45
Cronología del estado
- House Committee Favorably Reported By Substitute (Cámara de Representantes)
- House Second Readers (Cámara de Representantes)
- House First Readers (Cámara de Representantes)
- Senate Passed/Adopted By Substitute (Senado)
- Senate Third Read (Senado)
- Senate Read Second Time (Senado)
- Senate Committee Favorably Reported By Substitute (Senado)
- Senate Read and Referred (Senado)
Mostrar el historial completo (9 acciones)
- Senate Hopper (Senado)
Patrocinadores
- Greg Dolezal (R, SD-27)
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- Drew Echols (R, SD-49)
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- Blake Tillery (R, SD-19)
- Ben Watson (R, SD-1)
- Russ Goodman (R, SD-8)
- Devan Seabaugh (R, HD-34)
Votaciones
- Votación: Senado3 de marzo de 2026
49 a favor, 3 en contra (1 sin votar, 2 con excusa)
Temas
- leyes sobre ocupación ilegal
- procedimientos de desalojo
- derecho de arrendadores e inquilinos
- delitos contra la propiedad
- poderes de las fuerzas del orden