HB 1036: Property Rights Through the Ballot Act; enact

Según la ley actual de Georgia, las asociaciones de propietarios de vivienda y de bienes raíces pueden imponer gravámenes sobre las propiedades por cuotas impagas y, tras notificación, ejecutar esos gravámenes mediante una acción judicial. Este proyecto de ley, llamado la Property Rights Through the Ballot Act, elimina el monto mínimo de gravamen de $2,000 que actualmente se requiere antes de que una asociación pueda ejecutar una hipoteca, y agrega un nuevo proceso que permite a los residentes votar para eliminar por completo la existencia de la asociación. Si el 20 por ciento de los votantes elegibles de una comunidad firma una petición, los funcionarios electorales del condado o un tercero aprobado deben realizar un referendo dentro de 90 días. Cada vivienda recibe un voto, sin voto por poder ni voto ponderado. Una mayoría simple a favor de la disolución termina con la asociación en 180 días, anula sus documentos de gobierno, convierte sus gravámenes en deuda no garantizada y prohíbe cualquier ejecución hipotecaria. El proyecto de ley también prohíbe de manera permanente que las asociaciones ejecuten hipotecas sobre viviendas ocupadas por sus dueños por cuotas impagas, exige reuniones abiertas, acceso a registros y auditorías anuales para las asociaciones que sigan existiendo, y dirige la infraestructura compartida, como los caminos, hacia los condados o acuerdos voluntarios al momento de la disolución.

• Elimina el umbral mínimo actual de $2,000 en gravámenes que las asociaciones de condominios y de propietarios de lotes deben alcanzar antes de ejecutar una hipoteca sobre una propiedad (O.C.G.A. §§ 44-3-109, 44-3-232).
• Crea un proceso de petición y referendo que permite a los residentes de comunidades de HOA y condominios votar sobre si su asociación debe continuar existiendo.
• Prohíbe que las asociaciones ejecuten hipotecas, vendan o fuercen la transferencia de una vivienda ocupada por su dueño debido a cuotas, multas o cargos impagos, sin importar el resultado del referendo.
• Exige que, si una mayoría vota por la disolución, los gravámenes de la asociación se conviertan en deuda no garantizada, sus reglas queden anuladas, y los fondos restantes se distribuyan entre los propietarios después de pagar las deudas.
• Exige que las asociaciones que continúen existiendo realicen reuniones abiertas, den a los propietarios acceso a los registros, obtengan auditorías independientes anuales y cumplan con deberes fiduciarios exigibles ante los tribunales.
• Convierte las violaciones de estas nuevas reglas en una práctica comercial injusta o engañosa bajo la Fair Business Practices Act of 1975 de Georgia.

Los propietarios de vivienda y de condominios que viven en comunidades regidas por asociaciones de propietarios de vivienda o de bienes raíces, las propias asociaciones y sus juntas directivas, las oficinas electorales del condado que administrarían los referendos, y los titulares de hipotecas o gravámenes cuyos derechos de ejecución se ven afectados por la prohibición de transferencias forzadas de viviendas ocupadas por sus dueños.

Los habitantes de Georgia en comunidades regidas por HOA obtendrían una vía para disolver una asociación que ya no quieren financiar, y estarían protegidos de perder su vivienda por una ejecución hipotecaria de la asociación debido a cuotas o multas. Las asociaciones enfrentarían nuevos costos por los referendos, las auditorías y los requisitos de reuniones abiertas.

• La Sección 3 y la Sección 4 eliminan el requisito de que un gravamen alcance al menos $2,000 antes de que una asociación pueda ejecutar una hipoteca sobre una unidad de condominio o un lote de subdivisión.
• La Sección 5 agrega la nueva Sección de Código 44-3-232.2, que define 'asociación', 'comunidad cubierta', 'votante elegible', 'referendo' e 'infraestructura compartida esencial'.
• La Sección 5 permite que un referendo se active mediante una petición firmada por al menos el 20 por ciento de los votantes elegibles, con la votación administrada por el superintendente de elecciones del condado o un tercero aprobado dentro de 90 días.
• La Sección 5 exige un voto por unidad de vivienda, prohíbe el voto por poder, ponderado, controlado por el urbanizador y por clases, y pone los costos del referendo a cargo de la asociación.
• La Sección 5 establece que un voto mayoritario a favor de la disolución termina con la asociación en 180 días, anula sus documentos de gobierno, convierte los gravámenes en deuda no garantizada y distribuye los fondos restantes de forma proporcional entre los propietarios.
• La Sección 5 prohíbe de manera permanente que cualquier asociación ejecute una hipoteca o fuerce la transferencia de una vivienda ocupada por su dueño por cuotas, multas o cargos impagos, y anula cualquier convenio que otorgue esa autoridad.
• La Sección 5 exige que las asociaciones que sobrevivan realicen reuniones abiertas, brinden acceso a los registros, obtengan auditorías independientes anuales, y dirige la infraestructura compartida hacia los condados, acuerdos voluntarios o distritos especiales de servicio al momento de la disolución.
• La Sección 5 convierte las violaciones en un acto injusto o engañoso bajo la Fair Business Practices Act of 1975 (O.C.G.A. § 10-1-390 y siguientes).

1. 2026-01-29House Second Readers (Cámara de Representantes)
2. 2026-01-28House First Readers (Cámara de Representantes)
3. 2026-01-27House Hopper (Cámara de Representantes)

• Sandra Scott (D, HD-76)Patrocinador principal
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